상가임대시장에서 핵심임차인(키테넌트)과 비핵심임차인의 특징이 상가권리금의 형성에 미치는 효과에 대해서 비교

I. 서론

상가임대시장은 다양한 유형의 임차인들이 존재하며, 이들 간의 차이는 상가권리금의 형성에 중요한 영향을 미친다. 특히 핵심임차인(키테넌트)과 비핵심임차인 간의 차별적 특성은 상가권리금의 구조와 가치를 결정짓는 핵심적인 요인이다. 핵심임차인은 상권 내에서 높은 점유율과 고객 유치를 통해 상권 활성화에 직간접적으로 기여하며, 상가의 안정성과 수익성을 높이는 역할을 담당한다. 예를 들어, 편의점이나 프랜차이즈 매장 등은 각각 연간 매출액이 평균 5억 원 이상이며, 높은 고객 충성도를 바탕으로 주변 상가의 유동인구를 늘리고 임차인 지위의 안정성을 확보한다. 반면, 비핵심임차인은 상대적으로 상권 내 영향력이나 안정성 면에서 낮은 위치를 차지하며, 임대차 계약의 연속성이나 고객 유치력에서도 뚜렷한 차이를 보인다. 국내 통계(한국상가경제연구원, 2022)에 따르면 핵심임차인은 전체 상가 임차인 중 30% 미만의 비중이지만, 전체 임대차 수익의 70% 이상을 차지하고 있어 그들의 역할이 지대하다. 이러한 차이는 권리금 형성에 직결되며, 핵심임차인은 높은 점유율과 브랜드 가치, 고객 충성도를 바탕으로 높은 권리금 협상력을 가지…