상가임대시장에서 핵심임차인(키테넌트)과 비핵심임차인의 특징이 상가권리금의 형성에 미치는 효과에 대해서 비교하여 설명

1. 서론

상가임대시장에서는 임차인의 유형에 따라 상가권리금의 형성 가치와 그 구조가 크게 달라진다. 특히 핵심임차인(키테넌트)은 상권 내에서 일정한 영향력을 행사하는 임차인을 의미하며, 이들은 임대차 시장에서 상가의 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소이다. 핵심임차인의 존재는 상가의 매출 증대와 직결되며, 이러한 특징은 상가권리금 형성에 직간접적인 영향을 미친다. 예를 들어, 서울 강남역 일대의 핵심임차인인 유명 브랜드 매장과 백화점은 상가의 가치 상승에 기여하며, 그에 따라 권리금 역시 평균 20~30% 이상 상승하는 것으로 나타난다. 이는 과거 통계 자료에서도 확인되는데, 2020년 상가권리금 실태조사에 따르면, 강남권 핵심임차인의 권리금 평균은 2억 원을 상회하는 사례가 많았으며, 일부 프랜차이즈 점포의 경우 권리금이 최대 5억 원에 달하기도 하였다. 반면, 비핵심임차인(일반 소매상 또는 개인 임차인)의 경우 상권에 미치는 영향력이 제한적이며, 그로 인해 상가권리금 역시 상대적으로 낮게 형성된다. 비핵심임차인들은 특정 브랜드의 인지도와 상권 내 경쟁력 확보면에서 핵심임차인에 비해 취약하며, 이로 인해 권리금은 평균 1억 원 …