서울시내 고층사무실의 임대시장의 전망

3. 업무용 건물공간 수급 및 임대료 결정요인

(1) 주요 경제변수를 리용한 회귀분석

업무용 건물의 임대료 결정에 영향을 미치는 요인을 파악하기 위한 실증분석은 다음과 같은 단계를 통해 이루어졌다.
우선 업무용 건물의 초과공급량을 계산하기 위하여 업무용 건물에 대한 수요와 공급 방정식을 추정하였다. 여기서 초과공급량은 최근 임대료 하락의 주요 요인이기도 한 공실율과 밀접한 관계를 가지고 있으며, 실제로 추정이 부가능한 공실율에 대한 대용지표로서 이해할 수 있다. 업무용 건물의 공급식을 추정하는데는 업무용 건물의 공급비용에 해당하는 지가지수와 평당 건설비를 고려하였으며, 수요식의 추정에는 국민총생산, 물가지수 등 거시경제변수들을 사용하였다.
이러한 과정을 거쳐서 나온 결과는 경제성장율, 지가지수, 업무용 건물의 초과공급량 등이 임대료 결정에 중요한 역할을 하고 있으며, 업무용 건물 건축비의 상당 부분을 차지하고 있는 토지가격이 높을수록 업무용 건물의 수요에 결정적인 요인이 되는 경제성장율이 높을 수록 임대료는 상승하며 업무용 건물의 초과공급량이 증가할수록 즉 건물의 공실율이 높아질수록 임…