일본 부동산 시장에 대한 고찰A+

일본의 2009년도 부동산은 4월과 9월에는 부동산의 가격에 변화가 있으리라고 많은 전문가들이 전망하고 있는 가운데, 동경도심 수도권의 일부지역의 가격붕괴(미니버블)의 의미와 앞으로의 전망에 대해서 살펴보았다.

먼저 1990년 전후와 2007년 전후의 부동산 시장의 트렌드가 기본적으로 틀린 점은 `지역의 차이`이다. 20세기의 버블은 일본의 전국이 토지신화를 바탕으로 형성이 되었지만, 21세기의 버블은 도심등의 특정 일부지역의 임대수익율이 일본의 현저하게 낮은 제로금리보다 높은 실적을 나타내면서 한정적으로 발생되었다. 15년간의 부동산 가격하락에 기인하여 임대 사업이 수익환원법에 의한 계산상으로도 상당히 좋은 수익을 냈기 때문이다.
20세기 버블의 주역은 모든 국민이었지만, 21세기의 주역은 사모펀드, 리츠를 중심으로 증권화 운영방법 등이 또한 틀린 점들이다. 즉, 20세기의 버블붕괴는 모래 밭이나 해변 조차도 투자의 대상이 되어 일본정부가 부동산 융자의 총양규제라는 초강수의 법률의 시행 등으로 이루어졌다.
21세기는 버블에 대한 염려에 의하여 일본의 금융기관은 2006년 후반부터 이미 부동산 투자를 제약하여 부동산 시장 과열…(생략)