부동산 감정평가

3. 예정부동산(proposed property)

1. 의의
예정부동산은 기존부동산의 사용이나 기능적 효용을 변화시킬 개량물을 설치하기로 계획된 부동산으로, 신규부동산의 개발뿐 아니라 기존개량물의 증개축도 포함하는데 예정부동산의 투자가치나 시장가치는 할인현금수지분석법에 의해야 정확한 추계가 가능하다.

2. 예정부동산의 가치형성과정(평가시점)
예정부동산의 평가는 대개 어떤 개발사업의 타당성 분석과 관련되는데 평가사는 반드시 몇 개의 시점을 중심으로 가치를 추계해야 한다.
즉 ①현재시점 ②완공 또는 공정의 특정단계 ③임대나 분양완료시점이 그것인데 시점이 달라짐에 따라서 예정부동산의 가치는 달라지게 된다.
3. 가치추계시 유의점
①평가는 개발의 시간선(developted timeline)상에서 소득과 경비를 할인하는 동적 모형을 사용해야 한다. 즉 DCF법을 적용하여야 한다.
②할인현금수지모형은 문제부동산(problem property)평가에도 그대로 적용됨에 유의한다.

4. 종속변수

1. 의의
회귀분석법에서 특성변수와의 관계를 회귀모형으로 도출하는데 이 모형을 통하여 구하려고 하는 ‘가격’ 등을 변수로 독립변수의 변화에 따라 종속적으…