임차권과 대항력

3. 주민등록 또는 전입신고가 있을 것
임차권에 대항력을 부여하기 위한 요건으로서의 주민등록 또는 전입신고는 적법한 것이어야 한다. 법인은 주민등록이 안 되므로 비록 직원 명의로 주민등록을 했더라도 주택임대차보호법상 우선 변제권을 주장할 수 없다(대판 1997. 7. 11, 96 다 7236).

4. 제3자에 대한 효력
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 새 소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우 그 보증금을 돌려받을 때까지)그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸돼 임차인은 신소유권자에 대해 대항할 수 없다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람, 저당권설정이나 가등…(생략)