경매와담보책임의법리

계에 있기 때문에 그 이행에 관하여 牽連性을 인정하는 것이 공평하다. 때문에 주택임대차보호법 제3조 4항은 이 경우에 민법 제536조를 준용하여 낙찰자와 채무자의 의무가 동시이행의 관계에 있는 것으로 하였다. 같은 취지에서, 채무자가 무자력이어서 낙찰대금으로부터 배당을 받은 채권자들이 대금반환의무를 지는 경우에는 낙찰자와 채권자들의 의무가 동시이행관계에 있다고 보아야 할 것이다. 다만 채무자로부터 낙찰대금의 일부만 반환받을 수 있는 경우, 또는 채권자가 여럿인 경우에는 어떤 기준으로 동시이행을 할 것인지 어려운 문제가 발생한다. 동시이행의 문제는 낙찰자가 낙찰을 해제하고 낙찰대금의 반환을 청구할 때 반환의무자가 소유권의 반환 등을 주장함으로써 생기는 것인바, 대금의 일부만 반환받고 소유권을 반환하여야 한다면 낙찰자에게 불리하고, 그렇다고 소유권은 반환받지 못한 채 일부라도 대금만 반환하여야 한다면 반환의무자에게 불리할 것이다. 담보책임이 본래 낙찰자의 보호에 초점을 둔 것이라는 점을 감안한다면 낙찰대금을 최종적으로 반환할 때 동시이행의 관계를 인정하는 쪽으로 해석하는 것이 옳지 않나 싶다. 낙찰을 해제하지 않고 단지 대금감액을 청구하거나 손해배상만 청구하는 경우에는 낙찰자가 부담하는 의무가 없으므로 동시이행의 관계가 성립할 여지가 없음은 물론이다. 四. 맺는 말 以上으로 이 사건 대법원판결을 계기로 임차주택의 경매절차에서 대항력 있는 임대차의 존재로 인하여 뜻하지 않은 손해를 입게 된 낙찰자의 구제방법을 담보책임의 측면에서 다시 한 번 살펴보았다. 중요 쟁점에 관하여 검토한 것을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 담보책임이 성립하기 위하여는 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 제1순위 저당권이 소멸함으로써 부동산에 관한 권리관계에 중대한 변동이 일어나면 되며, 낙찰자가 담보책임을 주장할 수 있는 것은 배당이 실시된 후이다. 그 이전까지는 민사집행법에 의한 구제를 받는다. 둘째, 낙찰자가 담보책임을 주장하여 낙찰을…
둘째, 낙…