임차주택의 경매와 담보책임

一. 문제의 제기

주택임대차보호법은 주택의 임차인이 당해 주택의 인도와 주민등록이라는 간이한 방법으로 대항요건을 구비함으로써 임차권의 대항력을 취득할 수 있게 하고 있다(同法 제3조 1항). 이것이 임차인의 보호를 위한 것임은 더 말할 나위도 없다.
그러나 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건의 구비는 등기와는 달리 공시방법으로 완벽한 것이 아니기 때문에, 당해 주택이 경매될 경우에 낙찰자가 위와 같은 대항요건을 갖춘 임차인이 그 곳에 존재한다는 사실을 모르고 낙찰을 받는 수가 생길 수 있다. 그 결과 낙찰자는 보증금반환채무의 승계 등 뜻하지 아니한 손해를 입을 수 있으며, 나아가 거주의 목적으로 낙찰을 받고도 그 목적을 달성할 수 없는 사태가 일어날 수 있다.
여기서 이러한 경우에 낙찰자의 보호대책을 강구함으로써 임차주택에 대한 경매절차의 안정 내지 거래의 안전을 도모할 수 있는 방안의 모색이 요청되며, 그러한 요청에 부응하여 주택임대차보호법 제3조 3항은 임차주택의 경매의 경우에 담보책임에 관한 민법 제575조 1항, 3항 및 제578조를 준용하도록 함으로써 낙찰자를 보호하고 있다.
그런데, 주택임대차보…