상가임대차보호법의 문제점

2. 대항력의 문제

(1) 주택임대차의 경우 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대항한다는 규정을 준용하여 상가임대차의 경우도 이 법에 의하면 임차인의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다고 규정하고 있다.

상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 등기한 것과 같은 대항력을 인정하는 특례를 둔 것은 임차건물에 대한 등기의 어려움으로부터 입는 임차인의 불이익을 구제하기 위한 것이다. 즉 공시방법을 인도와 사업자등록의 신청으로 하고 있다.
그러나 동법 제3조는 민법상 부동산 물권의 공시방법으로 등기제도가 정착되어 있음에도 불구하고 임차권등기라는 제도를 도외시하고 오히려 다른 목적에서 운용되고 있는 세법상의 사업자등록이라는 제도를 편법적으로 이용하는 것은 부당하다는 비판이 있다.

(2) 대항력의 발생시기인 사업자등록신청의 다음날 효력이 발생한다는 익일규정이 논란의 여지가 있다. 주택임대차보호법에서도 주택의 인도와 주민등록을 한 다음날 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있기 때문에 이 익일규정을 임대인이 악용할 수 있으므로 이 익일규정을 개정하여 사업자등록을 신청한 날 대항력이 생긴다고 해야 한다.

(3) 사업자등록이란 납세자 및 세원의 현황을 파악하고 조세채권을 확보함에 있어서 납세의무자의 상호, 성명, 주소, 주민등록번호 및 사업장소재지와 사업의 종류 등의 인적사항과 사업의 개시일 기타 과세자료를 입수하는데 적절한 사실내용을 세무관서의대장에 등재·수록하는 것을 말하는 것으로 법인이나 개인 모든 사업자 중 부가가치세를 납부하는 사업자는 사업자등록을 하여야 한다. 그러나 모든 사업자가 사업자등록을 신청해야 하는 것은 아니다. 부가가치세를 납부하여야 할 사업이지만 사업규모가 아주 적어서 부가가치세에서 면제되는 사업자는 사업자등록신청을 하지 않아도 아무런 제재를 받지 않는다. 또한 종합소득세법에 의하여 종합소득세는 납세의무가 있으나 부가가치세는 면세되어 사업자등록신청을 할 수 없는 사업자도 있다. 즉 의료법에 규정하는 의사, 한의사, 치과의사, 정부의 허가 또는 인가를 받는 학교, 학원, 강습소, 훈련원, 교습소 등이 그것인데, 이들은 사업자등록을 신청할 수가 없다.