가등기(假登記)의 효력 이론과 관련판례의 정리

가등기(假登記)의 효력 이론과 관련판례의 정리 I. 의의 가등기에는 청구권보전의 가등기와 채권담보의 목적으로 경료되는 담보가등기의 두 가지가 있다. 전자는 ‘부동산등기법’에 의해서 규율되고, 후자는 ‘가등기담보등에관한법률’에 의해서 규율된다. 청구권보전의 가등기의 효력은 본등기 후의 효력과 본등기 전의 효력으로 나누어 설명하는 것이 보통인데, 본등기를 하기 전의 가등기 그 자체의 효력에 대해서는 견해의 대립이 있다. II. 본등기 후의 효력(본등기순위보전의 효력) 1. 본등기순위보전의 효력 가등기에 기해 본등기를 하면, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제6조 제2항). 이와 같이 가등기에는 뒤에 있는 본등기를 위하여 순위를 보전하는 효력이 있는데, 이를 순위보전의 효력이라 한다. 이것은 물권변동의 시기가 가등기한 때로 소급한다는 것을 의미하지는 않는다. 물권변동은 본등기를 한 때에 발생한다. 즉 소급하는 것은 ‘순위’일 뿐이다. 다만 가등기 후에 이루어진 다른 등기가 있을 경우, 후에 가등기를 기해 본등기를 하게 되면 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 다른 등기가 본등기보다 후순위로 되거나 실효되는 것이다(대판 1982.6.22 81다1298,1299). 2. 가등기권리자의 본등기청구 절차상의 문제로, 가등기권리자는 누구를 상대로 본등기청구를 요구해야 하는가의 문제가 있다. 판례는 가등기권리자는 현재의 등기명의인이 아닌 매도인(가등기 당시의 소유자)에게 본등기청구를 해야 하고, 그에 따라 본등기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 부동산등기법 제55조 제2호의 ‘사건이 등기할 것이 아닌’것에 해당하여 등기공무원이 동법 제175조 제1항에 따라 직권으로 말소해야 한다고 한다(대결 전원합의체 1962.12.24 4294민재항675). 결과적으로 가등기에 대항력을 인정한 것과 다를 바가 없다고 할 수 있다.