부동산 증권화와 가치평가

가치평가의 새로운 패러다임과 부동산 증권화 IMF 경제위기 등 새로운 경제환경은 일면 부동산에 대한 인식과 가치의 변화라는 관점에 있어서는 긍정적인 측면을 부인할 수 없게 되었다. 과거 ｢부(富)의 수단｣으로 인식되어 온 부동산이 이제는 ｢가치의 대상｣으로 전환되고 있으며, 더 이상 ‘투기의 대상’이 아니라 수요자의 욕구를 충족시킬 수 있는 ‘투자의 대상’으로 변화되고 있다. 부동산 거래에 있어서도 과거의 ‘얼마(price)’에서 이제 ‘수익률(yield)’로 판단기준이 변화될 것이 예상된다. 과거 물적 저당담보 목적물의 제공과 인수·처분 등을 위한 평가의 목적이 미래 위험요소의 예방, 유사·동종 업체간 평가등급 결정, 구조조정을 위한 상호 교환 등 기업의 경쟁력을 강화하기 위한 경영전략적 차원의 목적으로 매우 다양화되고 있다. 또한, 가치평가의 기준이 자산의 외형적 가치(물적 가치)를 기준으로 한 역사적 가치·상대적 가치 또는 물리적 투기가치(speculative value)에서 자산의 수익창출 잠재력과 내재적 가치(무형 가치)를 기준으로 한 장래가치·수익가치 또는 잔여가치(residual value) 중심으로 점차 선진화되고 있다. 이밖에, 가치평가의 대상이 과거 토지·건물 등 물적·유형자산으로부터 기술력·노하우·수익력·미래 위험요소·신용도·사업성 등이 바탕이 된 질적·무형자산으로 추상화되고 있다. 특히, 평가기법의 측면에서도 시장성 분석, 위험 분석 등 미래 가치에 영향을 미치는 요소에 대한 분석이 다양하게 시도되고 있는 점은 매우 긍정적으로 평가할 수 있다. 이처럼 수익성과 위험성을 기초로 한 경제적 가치가 새로운 가치측정의 준거틀로 자리매김 되어 가고 있는 점은 개방화