자산디플레이션과 부동산 증권화

얼마 전 까지만 해도 우리 나라에서 부동산은 가격의 지속적 상승에 힘입어 기업과 가계의 가장 중요한 자산증식 수단으로 기능을 하여 왔다. 그러나 1991년 이후 경제성장률의 둔화, 토지공개념제도의 도입, 토지세제의 강화 및 주택의 대량 공급으로 부동산 가격은 점진적으로 하락하기 시작하였다. 특히 97년 말 IMF사태 이후에는 국내경기가 크게 위축되고, 금융 시스템이 경색되면서 부동산가격은 급격한 하락세로 돌아섰다. 지가의 경우 1997년 4/4분기 -0.18%, 1998년 1/4분기에는 -1.27%, 2/4분기 -9.49%, 3/4분기 -3.12%, 그리고 4/4분기에는 -0.20% 등 폭락세가 이어지고 있다. 주택가격의 경우에도 1998년 7월 중순까지 전년 대비 매매가가 11.7%, 전세가가 19.2%나 하락하였다. 이에 따라 주택 건설 실적도 급락하여 1998년중 총 건설실적은 예년의 절반에도 못 미치고 있다.
이미 언급하였듯이 우리 나라의 자산디플레이션은 적어도 1997년 11월까지는 점진적인 성격을 나타내었고, 이러한 상황은 경제 시스템 기반을 위협하는 정도는 아니었다. 일부에서 복합 불황의 우려가 제기되기도 하였지만, 금번의 실물경제 위기는 당초 자산 디플레이션에서 시발한 것이 아니고, 외환 위기에서 발생한 것이었기 때문에 외환부문의 개선이 이루어지면 문제가 어느 정도 해소될 것으로 전망되었다. 그러나 외환 위기 발생 이후 급격한 자산 디플레이션 현상이 현실로 나타났고, 이에 따라 금융기관, 기업, 가계의 자산 손실이 확대되었다. 그리고 부동산의 매각이 불가능한 상황에서 기업의 경우 보유한 부동산이 구조조정 과정에서 걸림돌이 되었고, 부동산 담보가치 하락으로 인하여 금융기관의 부실 채권이 증가하는 악순환이 전개되었다.
특히 이와 같은 IMF 경제위기의 지속, 부동산가격의 폭락에 따라 건설업의 수요기반은 결정적 타격을 입고 있다. 민간부문의 …