부동산실명제

부동산등기 및 등록의 운용실태를 각 나라별로 살펴보면 다음과 같다. 먼저 프랑스와 독일의 경우 등기신청의 절차는 공증, 등록, 등기 등 3단계의 과정을 거친다. 이 과정은 완전 분업화되어 공증인, 지적사무소, 등기사무소가 각각 업무를 분담하여 처리하고 있으나 상호 보완적인 측면에서 운영되고 있다. 즉, 공증인으로부터 공증문서를 작성하여 지적사무를 담당하는 행정관서인 지방지적사무소에 제출하면 지적공부에 등록한 후 등기를 하게 되는 과정을 취하고 있다. 이러한 일련의 공증절차나 등기공무원의 실질적 심사, 이해관계인이 받는 손해에 대한 국가배상제도 등에 의해 실소유자가 아닌 자의 명의로 등기되기는 어렵다. 스위스의 등기 및 등록관리제도는 개개인의 토지에 관한 계약과 협정이 지적공부나 지적도에 기록되지 않고서는 법적인 효력을 발생하지 못하고, 등기된 토지는 국가가 보증하는 보험이념으로 운용되고 있다. 그리고 지적도와 실지가 일치하지 않을 때는 지적도의 위치가 법적 효력을 갖는다. 스위스는 초기에 프랑스의 영향을 받아 등기관리를 시작하였지만 계속 발전하여 오늘날 지적과 등기를 일원화하여 실질적이고 경제적인 등기관리방식으로 운영하고 있다. 모든 토지는 지적공부에 등록함으로써 법률적 효력을 갖는 제도로 되어있다. 미국의 경우에는 국토가 방대하고 각각의 주가 독립된 법률을 갖고 있기 때문에 다른 국가와 같이 획일적이지는 않다. 그러나 일반적으로 등기명의자가 실질권리자로 인정되고, 등기명의자가 아닌 자가 부동산에 관한 권리를 주장하기 위해서는 재판절차 등의 절차를 거치지 아니하고는 그 권리를 주장할 수 없도록 하고 있다.