그린벨트문제에 대한 발상의 전환

4. 그린벨트문제의 근원적인 해결 위에서 언급하였듯이 개발권양도제도를 우리 나라에 도입하기 위해서는 그린벨트 밖의 토지에 대한 규제가 강화되어야 한다. 그러나 개발권양도제도를 도입하기 위해서뿐만 아니라 앞으로 우리 나라 토지철학의 기조를 새롭게 정초하는 의미에서도 토지이용규제를 대폭 강화하는 방향으로 우리 나라 토지정책 방향에 대한 발상의 대전환이 필요하다. 어떻든 우리 나라의 토지이용규제 제도에는 대폭적 수술이 언젠가는 가해져야 한다는 데에는 이론이 별로 없을 것이다. 예를 들면, 토지거래허가제나 양도소득세 등 시장에서 토지의 자유스런 거래를 저해하는 요인들은 과감하게 제거할 필요가 있다. 최근 그린벨트조정문제와 토지이용규제완화 문제가 사회문제로 부각되고 있으나 사실 어떻게 보면 그린벨트밖에 있는 토지에 대한 합리적 규제가 더 시급한 문제라고 할 수 있다. 토지이용규제나 토지제도는 크게 서구식과 미국식으로 나누어볼 수 있다. 서구식 토지제도에서는 건축부자유의 원칙이 시사하듯이 계획이 없으면 토지이용도 없는데 반해서 미국식 토지제도에서는 계획 및 규제가 없으면 누구나 토지를 마음대로 이용할 수 있다. 서구식 토지제도에서는 계획의 역할은 토지이용을 구체적으로 허용하는 것임에 반해서 미국식 토지제도에서 계획의 역할은 이미 존재하는 토지이용행위를 선별적으로 규제하는 것이다. 말하자면 미국식 토지제도에서는 계획과 규제가 토지이용을 뒤 따라 가는 식이고 서구식 토지제도에서는 계획과 규제가 토지이용을 앞서가는 식이라고 할 수 있다. 서구에 비해서 토지이용규제가 느슨한 미국에서는 바로 토지의 상품가치를 높이기 위해서 민간인들이 집단적으로 정부에게 토지이용에 대한 규제를 대폭 강화해 주기를 요구하기도 하며, 이것이 여의치 못할 경우에는 집단 스스로 강화된 토지이용규제를 내규로 만들어 실시하기도 한다.