담보물권

1) 의의 : 채권, 특히 금전채권을 담보할 목적으로, 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에서 채무자(또는 제3자) 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 그의 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 장래의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 담보형식에 있어서의 권리를 말한다. 2) 목적물 : 이러한 담보방법을 할 수 있는 물건은 주로 부동산이지만, 동산 중에서 선박・자동차・항공기・중기 등과 같이 등기 또는 등록과 같은 공시방법을 갖춘 동산도 그 대상이 될 수 있다. 3) 유형 : 대물변제예약이나 매매예약 또는 매매계약과 결합되기도 하고, 청산절차로서는 채권자가 본등기로써 목적물의 소유권을 취득하는 귀속청산형과 채권자가 목적물을 제3자에게 처분하여 그 환가액으로부터 변제를 받는 처분청산형이 있다. 4) 설정 : 가등기담보계약과 가등기를 함으로써 설정된다. 가등기담보계약은 채무불이행시 일정한 권리를 채권자에게 이전한다는 내용의 계약이어야 한다. 5) 이전 : 가등기담보권자는 변제기가 도래하기 전에 투하자금을 회수하기 위하여 가등기담보권을 피담보채권과 함께 양도할 수 있다. 이때 양도인은 양수인과의 물권적 합의와 함께 기존의 가등기에 권리이전의 부기등기를 하여야 하며, 피담보채권을 양도함에는 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙을 받아야(확정일자 있는 증서로) 대항요건을 갖추게 된다(민법 제450조 1항). 6) 임차권자와의 관계 : 설정자가 목적물을 제3자에게 임대한 경우, 그 임차인이 대항력 있는 임차권을 취득했을 때에는 비록 그것이 담보가등기가 설정된 후에 취득된 것이라 하더라도, 가등기담보권자는 청산금의 범위내에서 보증금을 임차인에게 반환하고 난 뒤에야 그로부터 목적물을 인도받을 수 있다(가등기담보법 제5조 5항).