[사회과학]부동산 - 주택임차권의 대항력에 대해

택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 대부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.

3) 확정일자
확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관 (법원, 공증인, 동사무소 등)에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 보증금 전액에 대하여 대항요건을 갖추기 위해서는 계약서상에 확정일자도 받아야한다.

Ⅲ. 대항력의 발생과 소멸
1. 대항력의 발생
주택임대차의 경우에 주택의 인도와 주민등록이 공시방법으로서는 매우 불완전하기 때문에, 대항력은 전입신고한 날의 그 다음 날로부터 효력이 발생하게 된다. 또한 전액보증금에 대한 우선변제권을 갖기 위한 요건으로 확정일자가 요구되는 경우에는, 후순위권리자나 기타의 채권자보다 확정 일자인을 받은 임차인이 우선순위에 있게 된다.
주택임대차법 제3조 1항은 대항력의 발생 시기에 관하여 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 익일부터 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있다. 즉 대항요건을 모두 마친 다음날 오전0시부터 대항력이 생기는 것이다. 이와 같이 대항력의 발생요건을 모두 갖춘 즉시 효력이 발동하도록 하지 않는 이유는 다음과 같다.
“주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료 하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선 시키고자하는 취지이고-”(97다22393)

2. 대항력의 소멸
주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요

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