[경제,경영]부동산 - 감정평가란 무엇인가

의 감정평가에 효 과적이다. 하지만, 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 대해서는 적용이 어렵고, 재조달원가와 감가상각액을 파악하는데 기술적인 문제가 있다.
복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액
(감가수정방법: 내용년수법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰감가법)
② 적산법
=`가격시점에 있어서 대상물건의 기초가격에 기준이율로 곱하여 산정된 금액에 대상물 건을 계속하여 임대차 하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이다.
적산임료 = (기초가격×기대이율) + 필요제경비
(감가상각비, 유지관리비, 공조공과, 손해보험료, 대손준비비, 공실 등의 손실상당액)
2) 비교방식
비교방식은 시장성, 즉 부동산의 거래사례, 임대차사례 및 표준지의 공시사례 등에 착안하여 부동산의 가격이나 임료를 구하는 기법으로 많은 사례 중에서 비교성이 있는 적절한 사례를 선택하여 필요에 따라 사정보정과 시점보정을 실시하여 가격이나 임료를 구하는 것이며 이 방식 중에서 부동산의 원격을 구하는 기법을 거래사례비교법(매매사례비교법), 임료를 구하는 기법을 임대사례비교법이라고 한다.
① 거래사례비교법
=`현실적인 시장성을 반영하기 때문에 실질적이며,설득력이 있다. 그러므로 감정평가의 방식 중에서 가장 중추적인 역할을 하며, 적용 범위가 넓다. 하지만 통상적으로 거래가 없는 부동산에는 적용이 곤란하다. 또한 통상적으로 거래가 없는 부동산에는 적용이 곤 란하고, 주로 감정평가사의 경험에 의존하므로 과학적 근거가 희박하다. 따라서 시점수 정,사정보정,개별적 요인 및 지역요인의 비교가 부정확할 가능성이 있으며 감정평가의 편차가 크다. 그리고 매매사례의 비밀 취급과 자료의 신뢰성의 문제가 있다.
비준가격 = 거래사례 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 면적비교
② 임대사례비교법 : 장.단점

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