주택임차인보호를 위한 주요 제도

주택임차인보호를 위한 주요 제도

1. 주택임차인이 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우와의 차이

대항력만 갖춘 경우 선순위 저당권 등이 없는 때에는 주택이 경매되더라도 임차권은 소멸하지 않으며 경락인에게 대항할 수 있으나, 선순위저당권 등이 있는 경우에는 경매가 되면 임차권은 소멸되고 경락인에게 대항하지 못하며, 또 소액임차인이 아닌 한 경매절차에서 배당요구도 할 수 없다.
이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며, 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다.

2. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차인의 우선변제권의 차이

(1) 임차보증금액의 제한

전자의 경우는 임차보증금액에 제한이 없으나 후자의 경우는 보증금이 소액(서울의 경우 3,000만원 이하, 지방의 경우 2,000만원 이하)이라야 한다.

(2) 대항요건 구비시기

양자 모두 대항요건을 갖추어야 하는 점은 같으나, 후자는 이 요건을 경매개시결정등기전까지 갖추어야 하는 제한이 있는 반면 전자는 그런 제한이 없다.

(3) 우선변제권 행사범위

전자는 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 후자의 우선변제권은 선순위 담보권자에게까지 행사할 수 있다. 다만 전자는 우선변제받을 수 있는 보증금액에 제한이 없으나 후자는 보증금의 일정액(서울의 경우 1,200만원)에 한한다는 제한이 있다.

(4) 우선변제받을 수 있는 주택가액 범위

양자 모두 우선변제받을 수 있는 주택가액에 대지가액이 포함되는 점은 같으며, 후자는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있으나 전자는 그런 제한이 없다.

3. 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 것과 주택에 전세권설정등기를 한 것과의 차이

확정일자를 받으면 그 일자에…

(1) 보증금반환을 지체하는 경우

(2) 대항요건의 필요 여부

(3) 별도의 배당요구

(4) 대지부분의 경락대금 포함 여부

4. 확정일자 청구절차

1) 확정일자의 개념

2) 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추기 위한 절차

(1) 확정일자청구는 법원의 등기과, 등기소(상업등기소는 제외) 또는 공증인사무실에 하며, 등기과, 등기소 등의 관할에 관계없이 청구할 수 있다.

(2) 확정일자청구에는 임대인의 동의가 필요 없으므로 임차인 혼자서 청구할 수 있으며, 임대차계약서를 공증하였을 때는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 것으로 되어 별도로 확정일자 청구를 할 필요가 없다.

(3) 확정일자청구는 주택임대차계약서를 제시하여 구두로 청구한다.

(4) 확정일자청구는 반드시 주택임차인이 해야 하는 것은 아니며, 위 계약서를 소지하고, 제시하기만 하면 누구라도 할 수 있다.

(5) 확정일자를 구하는 임대차계약서는 임대인, 임차인의 서명, 기명날인이 있는 문서의 원본이어야 하며, 완성된 문서이어야 하고, 그 일부에 공란이 있는 경우에는 그 부분을 지우고 문서작성인이 날인한 것이어야 한다.

(6) 확정일자청구수수료는 1건당 600원이며, 현금으로 납부하여야 한다.