주택임대차보호법의 보호대상과 적용대상 및 적용범위

1. 주택임대차보호법의 보호대상

(1) 주택임차인이 법인인 경우

(2) 주택임차인이 외국인인 경우

2. 주택임대차보호법의 적용대상

(1) 공부상 용도 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

(2) 주택의 일부를 점포를 개조한 경우

(3) 비 주거용건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

(4) 임대기간 중에 비 주거용건물을 주거용으로 개조한 경우

(5) 임차주택이 미 등기건물인 경우

3. 주택임대차보호법의 적용범위

① 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다. (법 제2조 전단)

② 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 "주거용" 으로 기재되어있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 된다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이며 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사미비 상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다.

③ 주택을 건축한 사람은 공사 완공후 준공검사를 받았으나 소유권 보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조)미 등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택이라는 것 때문에 임대차 계약체결을 주저할 필요는 없다.

④ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. (법 제2조 후단).

⑤ 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는바, 주택에 포함된 가게에서 소규모 영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다.

⑥ 미등기 전세에도 적용된다(법 제12조).

⑦ 미등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물 임대차의 한 형태로 관습상 발전하여온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세를 얻어 살고자 하는 을로부터 "전세금"을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용, 수익하게 한 후 그 기간이 만료된 때에 그 건물을 인도 받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑, 을간의 계약이라고 할 수 있다.