부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리

부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리 1. 공시(公示)의 원칙 물권에는 배타성이 있기 때문에 물권의 귀속과 내용, 즉 물권의 현상을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상 또는 인식이 필요하게 된다. 그래서 물권의 변동을 외부에서 제3자가 용이하게 인식할 수 있도록 하는 표상을 공시방법이라 하고, 공시방법을 통하여 물권의 현상을 공시하는 제도를 공시제도라고 한다. 이러한 공시제도를 바탕으로 물권의 변동에는 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상을 갖추어야 한다는 원칙을 공시의 원칙이라고 한다. 등기 또는 인도가 공시의 원칙을 구성하는 요소이며, 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 제도이다. 물권변동을 목적으로 하는 법률행위가 외부에서 인식될 수 있는 표상을 갖춘다는 것은 당사자로서는 번잡한 일이다. 그러므로 당사자가 이를 준수하지 않는 경우에는 일정한 불이익을 받도록 하지 않으면 공시의 원칙이 관철되기 어렵다. 공시방법을 갖추지 아니한 물권변동의 효과를 전부 또는 부분적으로 부인하는 것이 그 불이익이 될 것이다. 그 효력을 전부 부인하는 방법이 이른바 形式主義(成立要件主義)로서 당사자와 제3자간에는 물론, 당사자 상호간에 있어서도 물권의 효력이 발생하지 않도록 하는 입법주의이다. 현행 우리 민법이 취하고 있다. 반면 부분적으로만 효력을 부인하는 방법이 意思主義(對抗要件主義)인데, 공시방법을 갖추지 아니한 경우에 당사자간에 있어서는 물권변동의 효력이 발생하지만, 제3자에 대한 관계에 있어서는 아무 효력이 발생하지 않는 것으로, 舊民法이 취했던 입법주의이다. 현행법상 부동산물권에 대한 공시의 원칙은 등기라는 제도를 통해 실현되고 있다. 즉, 민법 제186조는 「부동산에 관한 물권행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다」라고 규정함으로써 법률행위에 의한 부동산물권변동에 관해 형식주의를 채택하고 있다. 따라서 법률행위에 의한 부동산물권변동의 요건은 물권행위와 등기의 두 가지이다. 2. 등기제도의 원리 1) 물적편성주의(物的編成主義) 일물일…
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