리츠법과 부동산투자회사법의 개관

리츠법과 부동산투자회사법의 개관 1. 리츠법 개관 미국연방법(United States Code)의 Title 26 - Internal Revenue Code를 미국세법(이하 미국세법 또는 I.R.C.라고 한다)이라고 하는데, 그 중 Part Ⅱ - Real Estate Investment Trusts부분을 리츠법(Real Estate Investment Trusts Act)이라고도 한다. 사실 리츠관련 법률이 실제 단일 법률로서 존재하는 것은 아니다. 새로운 법률 제정시 리츠관련 조항을 포함하고 있으면 리츠에 관한 조항이 개정되고 개정된 내용은 미국세법 United States Code - Title 26 Internal Revenue Code에 반영, 추가 개정되는 것이다. 1960년에 발효된 미국세법상의 위의 리츠규정은 일반인들이 적은 돈으로 세제혜택을 받으면서 전문적인 투자운용인력이 운용하는 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하기 위하여 만들어졌다. 리츠는 근본적으로 미국세법(I.R.C.)에 의하여 제약을 받는다. 원칙적으로 리츠의 존재가 미국세법에 근거를 두었으므로 리츠의 주주구성, 조직형태, 소득 구성, 자산 구성, 배당금 지급, 설립, 합병, 자회사 설립, 제3자 거래의 제약, 금지된 거래 등에 관한 구체적인 분석은 미국세법을 근거로 출발해야 한다. 리츠는 세법상 혜택이 주어진 주식회사나 신탁형태, 조합형태로 투자자들에게 자본을 모아 부동산에 투자한다. 이 방식은 공개시장에서 거래되는 유한파트너쉽과 같은 것이지만, 세법 등 다른 법적 관계는 리츠와 다르다. 리츠의 세금혜택에 관한 기본적인 구조는 리츠의 소득 중 주주에게 배당된 금액에 관해서 리츠에게 세금공제혜택을 주는 것이다. 만약 미국세법상의 요건을 충족하면, 리츠는 주주의 배당금에 관해서는 세금(법인세)을 내지 않으며 단지 주주차원에서 한번만 주주에게 세금이 부과된다. 이는 마치 주주가 직접 부동산자산에 투자하는 것과 같은 구조라고 할 수 있다. 그러나 미국세법상의…
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