[부동산학] 부동산투자이론

부동산투자이론

1. 부동산투자의 위험과 수익

1) 부동산투자의 위험

(1) 투자와 위험의 개념(사금법인/사시운위)

투자란 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이다.
① 사업상의 위험(business risk, 경영위험)
㈀ 시장위험(market risk)
일반경제가 위축되면, 부동산에 대한 수요가 줄어든다. 수요와 공급의 변화는 부동산산업의 수익성에 대한 위험을 증대시키는 중요한 요인이 되고 있다.
㈁ 운영위험(operating risk)
운영위험이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭 넓게 지칭하는 개념이다.
㈂ 위치적 위험(locational risk)
부동산의 고정성 때문에 안게되는 위험을 위치적 위험이라 한다. 토지이용의 유형은 시간에 따라 끊임없이 변화하고 있다. 따라서 현재는 어떤 사업에 대한 위치가 적절하다 하더라도, 이것이 장래에도 그럴 것이라는 보장은 없다.

② 금융적 위험(financial risk, 재무적 위험)

부채를 사용하여 투자를 하게 되면, 자기자본에 대한 수익률, 즉 지분수익율이 증가할 수 있다. 그러나 부채가 많으면 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 된다. 이것을 금융적 위험이라 한다.

③ 법적위험(legislative risk)

법적 환경의 변화는 부동산투자에 대한 위험을 변화시킨다. 부동산투자 및 개발에 대한 인허가를 전제로 할 경우 법적 위험은 특히 커진다.

④ 인플레이션 위험(inflation risk)

부동산 임대차계약이나 관리계약 등 모든 장기적인 계약에는, 장래의 인플레 위험에 대한 세심한 배려가 필요하다.

⑤ 기타

…

2) 수익률의 개념

(1) 수익률의 종류

① 기대수익율(expected rate of return)

② 요구수익률

③ 실현수익율(realized rate of return)

3) 위험과 수익의 관계

(1) 위험에 대한 투자자의 태도

① 위험의 개념

② 위험에 대한 투자자의 태도