[부동산학] 부동산투자분석

부동산투자분석
부동산투자분석에는 현금수지의 측정이 필수적이다. 매기간의 세후현금수지와 기간말의 세후지분복귀액을 구하기 위해서는, 영업소득세와 자본이득세를 계산해야 한다. 부동산투자분석기법에는 할인현금수지분석법(순현가법과 내부수익률법), 어림셈법 과 비율분석법, 시장가치의 평가기법이 있다.

1. 부동산투자분석의 과정

1) 시장참여자

(1) 지분투자자(equity investor)

지분투자자는 부동산투자에 대한 궁극적인 의사결정을 하는 주체이다. 지분투자자의 형태로는 개인, 주식회사, 합자회사 등 여러 가지가 있을 수 있다.

(2) 저당대출자(mortgage lender)

부동산시장의 두 번째 중요한 참여자는 저당대출자이다. 중요한 대출자는 은행, 보험회사, 신탁회사, 투자기금 등이 있다.
[참고] 지렛대효과(leverage effect)
타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬 수 있다. 이것을 ‘지렛대효과’라 한다. 지렛대효과는 투자자들의 위험-수익의 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 다른 한편으로는 그만큼 위험도 증대시킨다.

(3) 임차자

임…(생략)

(4) 정부

(5) 기타 시장참여자

2) 부동산투자결정의 과정

(1) 투자결정의 단계(목환/비준/결)

① 1단계 : 투자자의 목적 파악

② 2단계 : 투자환경의 분석

③ 3단계 : 비용편익분석

④ 4단계 : 투자의 타당성 판단

⑤ 5단계 : 투자결정

2. 현금수지의 측정방법

1) 영업수지의 계산(가유~순전후)

2) 지분복귀액의 계산(순/미자)