[부동산학] 부동산투자분석

부동산투자분석
부동산투자분석에는 현금수지의 측정이 필수적이다. 매기간의 세후현금수지와 기간말의 세후지분복귀액을 구하기 위해서는, 영업소득세와 자본이득세를 계산해야 한다. 부동산투자분석기법에는 할인현금수지분석법(순현가법과 내부수익률법), 어림셈법 과 비율분석법, 시장가치의 평가기법이 있다.

1. 부동산투자분석의 과정

1) 시장참여자

(1) 지분투자자(equity investor)

지분투자자는 부동산투자에 대한 궁극적인 의사결정을 하는 주체이다. 지분투자자의 형태로는 개인, 주식회사, 합자회사 등 여러 가지가 있을 수 있다.

(2) 저당대출자(mortgage lender)

부동산시장의 두 번째 중요한 참여자는 저당대출자이다. 중요한 대출자는 은행, 보험회사, 신탁회사, 투자기금 등이 있다.
[참고] 지렛대효과(leverage effect)
타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬 수 있다. 이것을 ‘지렛대효과’라 한다. 지렛대효과는 투자자들의 위험-수익의 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 다른 한편으로는 그만큼 위험도 증대시킨다.

(3) 임차자

임차자는 매기간마다 일정한 임대료를 지불하고 대상부동산에 대한 일시적 사용권을 매수한다. 임차자들이야말로 부동산투자에 대한 중요한 수입원이다.

(4) 정부

정부는 과세정책이나 기타 수단을 통하여 투자부동산의 가치에 영향을 주고 있다.

(5) 기타 시장참여자

기타 시장참여자로는 부동산중개사, 관리사, 평가사, 회계사, 상담사 등이 있다.

2) 부동산투자결정의 과정

(1) 투자결정의 단계(목환/비준/결)

① 1단계 : 투자자의 목적 파악

일반적으로 투자자의 목적은 ‘부의 극대화’에 있다고 가정한다.

② 2단계 : 투자환경의 분석

…

③ 3단계 : 비용편익분석

④ 4단계 : 투자의 타당성 판단

⑤ 5단계 : 투자결정

2. 현금수지의 측정방법

1) 영업수지의 계산(가유~순전후)

2) 지분복귀액의 계산(순/미자)