[부동산학] 부동산시장의 구조

부동산시장의 구조

1. 부동산시장의 개념과 특성(추국/비수거)

(1) 부동산시장의 개념

시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳이라 할 수 있다. 시장은 반드시 지리적 공간을 수반할 필요는 없다. 그러나 부동산 시장은 일반 재화시장과는 달리 지리적 공간을 수반한다. 부동산시장이란 양, 질, 위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의된다.
<참고> 구체적 시장과 추상적 시장
부동산시장을 어떻게 정의하느냐에 따라 그 성격이 달라진다. 부동산시장은 자본시장의 일종으로 정의할 수도 있으며, 일정한 지리적 공간을 수반하는 구체적 시장으로 정의할 수도 있다. 전자는 부동산의 거래행위에 비중을 두는 정의이며, 후자는 부동산의 위치의 고정성에 비중을 두는 정의이다. 또한 부동산시장은 이 양자의 성격을 포괄하는, 즉 추상성과 구체성을 동시에 지니는 시장으로 정의할 수도 있다.

(2) 부동산시장의 특성

① 국지성

일반시장과는 달리 지리적 위치의 고정성이라는 특성으로 인하여, 부동산시장은 고도로 국지화되어 있다는 것이다. 부동산시장은 지역에 따라 여러 개의 부분시장(submarket)으로 나누어진다. 이러한 현상을 ‘시장의 분화’라 한다.

② 비표준화된 시장

일반재화의 경우 규격화, 표준화가 가능하나, 부동산은 그것이 갖고 있는 ‘개별성’으로 인하여 표준화가 불가능하다.

③ 수요?공급의 조절이 곤란한 시장

부동산은 수요가 급증하더라도, 공급이 제때 이루어지지 못하는 수가 많다. 따라서 단기적으로 ‘가격의 왜곡’이 발생할 가능성이 높다.

④ 거래의 비공개성

거래의 비공개성으로 인하여 시장의 정보수집이 어렵고 다액의 …

2. 완전경쟁시장과 독점경쟁시장

(1) 완전경쟁시장과 독점경쟁시장

① 완전경쟁시장

② 독점경쟁시장

① 위치의 고정성으로 인한 이동의 제한

② 내구성으로 인한 공급조절의 곤란

③ 고가성으로 인한 시장참여의 제한

④ 법적 제한으로 인한 시장조절기능의 저하

⑤ 자금의 유용성 문제 : 금융비용, 정부의 화폐정책

3. 가치와 임대료

(1) 가격과 가치

①개념상의 차이

② 가치는 가격 + 오차

③ 가격은 과거의 값, 가치는 현재의 값

④ 가치의 다원적 개념