민법상 해제의 소급효와 제3자 보호 검토

민법상 해제의 소급효와 제3자 보호 검토

1. 들어가며

제548조 1항 단서는 「해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다」고 규정하고 있는 바, 그 제3자의 범위는 다음과 같다.

2. 적용 원칙

예컨대 Ａ가 그 소유의 토지를 Ｂ에게 매도하고, Ｂ가 다시 Ｃ에게 전매하여 이전등기까지 하였는데, Ｂ가 약속한 잔대금을 지급하지 않아 Ａ가 매매계약을 해제하면 Ｂ는 소급하여 소유권을 잃게 되므로 Ｃ 역시 소유권을 취득하지 못하는 결과가 된다. 그러나 제548조 1항 단서가 「해제에 의한 원상회복으로서 제3자의 권리를 해하지 못하는 것」으로 규정하고 있는 바, 이 규정에 의하여 Ｃ의 소유권취득이 인정된다. 이렇게 보호되는 제3자는 「등기?인도」 등 공시방법을 갖춘 완전한 권리를 취득한 자로 해석한다. 따라서 Ｃ가 이전등기에 필요한 서류를 소지하고 있다 하여도 아직 등기를 하지 않았다면 보호되지 않는다(대판 96.4.12. 95다49882).

대판 2003.08.22. 2003다12717
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차…