주택임대차보호법상 소액보증금임차인의 최우선변제권 - 주택임대차보호법상 소액보증금 임차인의 최우선변제권

주택임대차보호법상 소액보증금 임차인의 최우선변제권

1. 들어가며

보증금이 일정금액 이하인 자는 주택이 경매된 경우에 최우선변제권이 인정된다. 조세채권자나 선순위로 설정된 저당권자보다도 우선한다. 다만 그 주택에 대한 경매신청의 등기(경매기입등기)가 되기 전에 인도와 주민등록의 요건을 갖추고 있어야 한다. 그리고 소액임차인이어도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되며, 이러한 경우에는 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수도 없다(대판 2002.1.22. 2001다70702).

2. 관련 법규

제8조 [보증금중 일정액의 보호] ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 점유와 주민등록)을 갖추어야 한다. ② 생략 ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

1) 최우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음의 금액 이하인 자에 한한다(시행령 제4조).

① 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 4천만원

② 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원

③ 그 밖의 지역 : 3천만원

2) 소액보증금 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 주택가액의 1/2 범위 내에서 다음과 같다(시행령 제3조).

① 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 1천600만원

② 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원

③ 그 밖의 지역 : 1천200만원

3. 관련 주요 판례

근…(생략)