상가임대차보호법의 특색

상가임대차보호법의 특색 1. 상가 임차인의 대항력 종래에는 주택 세입자들과는 달리 상가 임차인들은 건물이 다른 사람에게 팔리고 새로운 건물주가 임대차 관계를 종료하고자 하면 어쩔 수 없이 가게를 비워 주어야 했다. 임차권은 이른바‘대항력’이 없는 채권적 권리에 불과했기 때문이다. 그런데 새로 제정된 법률에 의하면 상가 임차인은 부가세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력을 부여받게 되었다(상가임대차보호법 제3조 제1항). 따라서 임차건물을 양수한 사람은 이전 임대인의 지위를 그대로 승계하여, 임차인이 계약기간 동안 이전과 동일한 조건으로 계속 장사를 할 수 있게 보장해야 하고, 보증금 반환 채무도 승계하게 된다(제2항). 경매를 통해 취득한 사람도 같다(제3항). 이제 건물을 사려는 사람은 대항력 있는 임차인이 얼마나 있는지, 그 보증금은 모두 얼마인지에 관해서 반드시 조사해 보아야 하고, 관할 세무서는 임대차 계약에 관한 사항들을 이해관계인에게 공개해야 한다. 2. 임차인의 계약갱신 청구권 주택임대차보호법은 주택임차인의 임대차계약을 최소 2년으로 보장하고 있어 1년으로 계약을 체결해도 세입자는 최소한 2년은 쫓겨나지 않을 수 있는 반면, 상가의 경우는 그러한 조항이 없어 계약기간만 끝나면 건물주 마음대로 내보낼 수도 있었다. 대부분의 상가는 1년 단위로 계약을 체결하는 것이 보통이어서, 건물주가 다른 세입자를 들이려고 생각하거나, 자기가 직접 장사를 하겠다고 마음을 먹으면 그 동안 영업으로 인한 이익이나 이전 세입자에게 준 권리금, 시설비는 한푼도 못받고 그대로 나가야 하는 경우가 허다했다. 새로운 법에서는 이러한 부당한 결과를 막기 위해서 임차인에게‘계약갱신 청구권’을 부여하고, 차임의 3기 연체 등 8가지 사유(부당한 방법으로 임차, 무단 전차·양도, …
새로운 법에서는 이러한 부당한 결과를 막기 위해서 임차인에… 3. 건물 경매시 보증금 우선변제