부동산버블후의 일본의 현상황에 대하여 - 경제침체 후(부동산버블) 일본의 현 상황에 대한 연구

이다.

일본에서 부동산 평가는 각 지자체의 몫이다. 국토청은 지자체 공무원들의 지가평가를 돕기 위해 ‘비교기준표’를 만들었다. 비교기준표는 평가액의 정확성이 매우 낮을 뿐 아니라, 위법평가를 방지하고자 평가수준을 현저히 낮추었다. 이런 상황에서 정확한 토지평가를 기대하기 힘들다. 그럼에도 불구하고 평가수준을 낮춘 곳의 세율은 높게 책정해 놓았다. 정확한 지가평가보다 세액확보에 총력을 기울인 것이다. 세액은 ‘평가액 x 세율 = 세액’으로 결정된다. 현재 상황으로 세액을 결정하는 것 자체가 무의미한 일이다. 평가액은 지가에 근거하여 결정되는데 그 개요가 되는 지가의 결정방법이 불투명하기 때문이다. 지가가 ‘1물 5가’와 같이 여러 개의 가격(공시가격, 기준지가, 노선가, 고정자산세평가액, 실제시가, 감정평가액)을 형성하고 있는데 어떤 방법으로 지가를 결정한단 말인가.

토지거래와 과세의 기준이 되는 공시가격은 부동산감정평가사에 의해 결정된다. 전문가가 공시가격을 결정하는데 실제지가와 차이가 나는 이유는 무엇일까? 표면상으로 감정평가사들은 매매 사례를 근거로 결정한다. 하지만 그 과정이 매우 불투명하다. 부동산 버블기에는 실세지가가 공시가격을 웃돌았기 때문에 토지 소유자들에게 낮은 과세가 적용되었다. 하지만 최근 이런 상황이 역전되면서 납세자들의 분노를 사고 있다. 적자에 고민하는 지자체들이 세수입을 확보하고자 공시가격을 높게 설정했기 때문이다. 공시가격이 아니라 고시(高示)가격이라고 불러야 좋을 지경이다.

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