민법상 임대차에 서의 보증금에 대한 법적검토 - 임대차에서의 보증금에 대한 법적 검토 (민법)

임대차에서의 보증금에 대한 법적 검토 (민법)

1. 보증금계약의 법적 성질

보증금 계약은 요물계약 및 종된 계약으로서의 성질을 지닌다.

2. 보증금의 효력

(1) 담보적 효력

(2) 임대차 존속중의 보증금의 충당

(3) 묵시의 갱신과 보증금(§639 ②)

3. 보증금반환청구권

(1) 보증금반환청구권의 발생시기와 범위

임차보증금반환청구권은 임대차종료시에 발생하기는 하나, 임차인은 보증금 중 연체차임, 손해배상 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지의 반환만을 청구할 수 있다.(大判(全合) 1977. 9. 28. 77다1241?77다1242)

(2) 보증금반환과 임차물반환의 동시이행

임대차계약 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.(大判(全合) 1977. 9. 28. 77다1241?77다1242)
<임대차 종료후 목적물을 점유하고 있는 임차인이 보증금의 존재를 이유로 임료의 지급을 거절할 수 있는지 여부>
임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.(大判 1999. 7. 27. 99다24881)
<임차보증금 반환 청구권을 근거로 유치권을 행사할 수 있는지 여부>
건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 …

4. 부동산소유권의 이전과 보증금의 승계

(1) 임차권이 대항력을 가지는 경우

(2) 임차권이 대항력을 가지지 않는 경우