[법학] 전세권

1. 전세권의 의의

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용?수익할 수 있는 권리를 얻으며, 전세기간 만료시 전세금에 대하여 후순위권리자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 물권이다.

②전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 동시에 가지며, 우리나라에만 있는 특수한 용익물권이다.

③ 1984년 1월 1일 시행한 주택임대차보호법의 제정에 따른 민법의 전세권 개정

2. 전세권의 법적 성질

①타인의 부동산에 대한 사용권(토지 중 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음：민법 제303조)

② 전세권은 전세금을 요소로 한다.

③ 전세권도 4가지 담보물권의 공통적 성질을 갖는다(부, 수, 불, 물).

④전세권양도시 전세권양도에 관한 물권적 합의와 전세권이전등기를 하여야 한다(민법 제186조).

⑤ 전세권에는 전세금의 우선변제권이 인정된다.

⑥ 건물전세권의 경우 최단존속기간 1년이 보장된다.

⑦ 전세권은 물권으로서 당연히 양도성과 상속성이 있다.

⑧ 토지, 건물의 일부 성립(지분×)

3. 물권적 전세권과 채권적 전세권의 비교

4. 전세권의 취득과 존속기간

① 전세권의 취득：설정계약＋전세권 등기＋전세금 등기

② 전세권의 존속기간

5. 전세권의 효력

① 전세권의 효력이 미치는 범위

② 전세권자의 권리와 의무

③전세권의 처분：전세권자는 전세권설정자의 동의 없이 전세권의 양도, 전전세, 임대할 수 있다

④ 전전세의 특수문제

⑤전세금증감청구권：일정한 사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 아니하게 된 때 전세권자나 전세권설정자가 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있는 권리

6. 전세권의 소멸

① 전세권자, 전세권설정자의 소멸통고：존속기간의 약정이 없는 경우

② 전세권자의 소멸청구：목적부동산의 전부멸실, 일부멸실(전세목적달성 불능시)

③전세권설정자의 소멸청구：전세권자가 정해진 용법으로 사용?수익하지 않은 경우

④전세권자의 전세권 포기：전세권이 저당권의 목적으로 되어 있는 경우 전세권자의 임의대로 포기할 수 있다.

7. 전세권 소멸의 효과

①동시이행항변권：전세금과 목적물 인도(전세권설정자)＋전세권말소등기에 필요한 서류(전세권자)

② 경매청구권：전세권설정자가 전세금 반환을 지체하는 경우(이행지체)

③ 부속물수거권

④ 부속물매수청구권→ 강행규정(동의, 매수)

⑤ 유익비상환청구권→ 임의규