[부동산학] 부동산평가(총괄)

부동산평가 제1절 부동산평가의 필요성과 기능 Ⅰ. 부동산평가의 개념 및 필요성 부동산평가(The valvation of real estate)란 부동산가격에 관한 평가주체의 활동을 말한다. 부동산을 매매(賣買)하고자 할 경우, 대상부동산의 가격이 얼마나 되는지, 은행이 집을 저당잡고 돈을 빌려줄 경우 얼마나 채권확보가 가능할지, 기업이 합병할 때 자산의 가계는 얼마나 되는지, 계속 기업이 자산의 가치를 알고 싶을 때, 소송이나 분쟁이 있을 때, 정부가 토지나 건물에 세금(稅金)을 부과하고자 할 때, 정부가 공공사업(公共事業)으로 토지나 건물을 매수하거나 수용(收用)하고자 할 때에 대상부동산의 가격을 얼마로 할 것인가 하는 절차에 이르게 된다. 이때 대상부동산에 대해 아무렇게나 가격을 매길 수 없다. 이것은 타인의 재산권(財産權)을 다루는 행위이기 때문이며, 거래 당사자간의 상호이익이 대립되기 때문이다. 정부가 토지를 매수(買受)하면서 실제 시장가격(市場價格)보다 반이나 낮게 가격을 매겨 매수한다 하자. 그러면, 국민은 큰 재산상의 손실을 입게 되는 것이다. 또 은행에 집을 저당해 주고 돈을 빌릴 때 반값으로 평가되어 돈을 대출받는다고 하자. 그때 그 집은 정당한 재산가치를 가진 재산의 역할을 하지 못하고 마는 모순이 생기는 것이다. 그래서 이러한 폐단을 없애고, 재산의 정당한 가치를 평가하여 경제활동을 원활하고 능률적으로 하고자 부동산평가라는 제도를 채택하여 이용하고 있는 것이다. 그러면 평가는 왜 아무나 할 수 없고 전문가에 의한 평가활동이 주축이 되어야 하는가? 그 이유는 대체로 아래와 같은 것들이 지적되고 있다. 첫째, 부동산은 자연적 특성과 이익을 가지고 있다. 부동산은 부동산의 부동성, 개별성 등의 특성 때문에 중앙시장 등이 존재하지 않고, 불완전시장인 하위시장(sub-market)이 성립하기 때문에 누구나 쉽게 식별할 수 있는 적정가격이 형성되지 않는다. 둘째, 부동산가격의 평정(評定)에는 전문적 지…
둘째, 부동…