[민사특별법] 상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법

1. 목적과 성격

(1) 목적

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(법 1).

(2) 성격

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여만 적용되는 것으로 민법에 대한 특별법으로서의 성격을 갖는다. 도한 이 법은 경제적 약자인 상가임차인을 보호하기 위한 강행규정이다.

2. 적용범위

(1) 상가건물

상가건물이란 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 의하여 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.

(2) 인적범위

주택임대차보호법과는 달리 자연인뿐만 아니라 법인도 해당된다.

(3) 보증금의 한도

상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다. 보증부의 경우에는 월세를 환산하여 산출하는데 월세에 곱하는 환산비율은 100이다.
예) 보증금 3,000만원 / 월세 100만원인 경우에 환산보증금은 [3,000만원 +100만원 × 100 〓 1억 3,000만원]이 된다.
[지역별 환산보증금의 한도]
서울특별시
2억…(생략)

(4) 임대차계약

① 이 법은 이 법의 시행일인 2002년 11월 1일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.

② 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물 소재지에 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.

③ 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약(채권적 전세)에도 준용한다.

④ 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

3. 대항력

(1) 대항력의 요건

① 건물의 인도

② 사업자등록의 신청

① 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

② 그러나 상가임차인이 대항력을 갖추기 전에 이미 저당권 등을 설정한 경우에는 경매 등으로 선순위 저당권이 소멸하게 되면 상가임차권도 낙찰자인 양수인에게 대항할 수 없다.

4. 보증금의 회수

(1) 우선변제권

① 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순휘권리자 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

② 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하여야 위의 보증금을 수령할 수 있다.

③ 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에 임차인의 반대의무인 상가건물의 명도를 하지 않고도 경매를 신청할 수 있다.

① 상가임차인이 건물에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건인 건물의 인도와 사업자 등록을 갖춘 경우, 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 다른 채권자에 우선하여 변제받는다.(최우선변제권)

② 우선변제를 받는 기준과 금액

③ 우선변제를 받을 임차인을 정함에 있어 그 보증금은 법 제2조에서 정하는 환산보증금을 기준으로 한다. 따라서 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합산한 금액이다.

④ 임차인의 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다.)의 3분의 1을 초