지상권

1. 용익물권의 의의

(1) 개념 : 타인의 물건을 일정한 범위에서 사용·수익할 수 있는 물권을 말한다. 용익물권에는 지상권·지역권·전세권이 있으며 이들은 모두 부동산만을 그 대상으로 한다.

(2) 기능 : 토지·건물은 소유자로서 이용하는 것이 가장 일반적인 모습이지만, 비소유자로서 이용하는 경우에는 임차권과 같이 채권계약을 기초로 하는 이른바 채권적 이용권과 용익물권을 기초로 하는 이른바 물권적 이용권에 의하는 두 가지가 있다. 그런데 물권에 관한 규정은 원칙적으로 강행규정이기 때문에 부동산소유자가 용익물권의 내용을 유리하게 약정하려고 하여도 일정한 한계가 있다. 그러나 임차권과 같이 채권계약에 의한 채권적 이용권은 소유권의 절대성과 계약자유의 원칙이 지배하는 이상 소유자는 자신의 우월적 지위를 이용함으로써 자기에게 유리한 약정을 체결할 수 있다. 이러한 사정하에서 실제로는 임대차라는 채권적 구성에 의한 이용관계가 압도적으로 많이 행해지고 있다.

2. 지상권

(1) 의의 : 타인소유의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다(제279조). 지상권의 객체인 토지는 1필의 토지 전부 뿐만 아니라 그 일부라도 무방하며(부동산등기법 제136조 참조), 지표 내지 지상에 한하지 않고, 지하의 사용을 내용으로 할 수도 있다. 지상권에 대해서는 인접한 토지사용의 조화를 도모하는 상린관계의 규정이 준용된다(제290조).

1) 임차권과의 구별 : 지상권은 배타성을 가지며 직접 토지를 지배할 것을 내용으로 하는 물권인 데 반하여 임차권은 임대인에게 토지를 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권이다. 지상권은 제3자에 대하여 대항할 수 있지만, 임차권은 등기하지 않는 한 제3자에 대항할 수 없다(단 주거용건물에 대한 임대차의 경우 임차인이 그 건물의 인도를 받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 갖게 된다). 지상권은 양도성이 있는 데 반해(제282조) 임차권은 임대인의 동의 없이 양도 또는 전대하지 못한다(제629조 1항). 지상권은 최단기간의 제한만이 있을 뿐인데 반해, 임차권은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다(제651조). 지상권은 존속기간을 약정하지 않는 한 토지의 사용목적에 따른 존속기간이 있는 데 반해 임차권에 있어서는 언제든지 해지통고를 할 수 있고 일정기간의 경과로 해지된다(제635조). 지료는 지상권의 요소가 아니지만(제279조), 차임은 임대차의 요소이다(제618조). 지상권에 있어서는 지상권자가 2년 이상의 지료지급을 연체한 때에만 그 소멸청구를 할 수 있는 반면(제287조), 임차권에 있어서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지통고를 할 수 있다(제640조, 제641조). 지상권설정자는 토지의 사용을 방해하지 않을 소극적 인용의무만을 부담하지만, 임대인은 토지를 사용에 적합한 상태에 두어야 하는 적극적 의무를 부담한다(제623조).