개발이익의 개념과 특성, 개발이익 지역환원과 공공적 활용 방안

발이익이 지가상승의 형태로 나타나는 경우를 논했지만, 현
실적으로 개발이익은 그 발생 형태가 매우 다양하다.3) 우선, 공공시설 투자
등 개발사업으로 인해 발생하는 개발이익은 소득흐름의 변화라는 형태로 나
타날 수 있다. 특정한 공공시설 투자가 경제활동에 영향을 미치고 그 결과로
창출되는 소득의 흐름에 변화가 생겨나는 경우가 여기에 해당한다. 예컨대,
새로 생긴 전철역 근처의 상가는 매상의 증가에 따른 소득의 증가로 개발이
익이 나타나고, 그 근처의 임대주택은 임대소득의 상승으로 개발이익이 실현
될 것 이다.
또한, 개발이익은 개인의 소득으로 실현되지 않고 소비가치의 증가로 실
현될 수도 있다. 공공시설 투자로 인해 지가가 상승하는 지역에 주택을 소유
한 자에게는, 그 주택을 매각하지 않는 한, 개발이익은 가시적인 소득흐름의
형태로 나타나기보다는, 소비가치의 증가 또는 귀속임대료의 증가라는 형태로
나타날 것이다.
그러나 가장 보편적인 형태는 개발이익이 자산가치의 상승으로 나타나는
경우이다. 개발이익이 자산가치의 상승이란 형태로 발생한다는 것은 개발로
인해 발생할 수 있는 미래이익의 흐름이 자본화되어 현재의 자산가치로 나타
난 것을 의미한다. 물론 개발이익이 소득이나 소비의 증가형태로 나타나는 경
우에도, 미래에 예상되는 소득이나 소비 증가분은 자본화(capitalization)되어
자산가치 상승으로 나타나게 된다.
그러나, 이 경우 예상 소득 및 임대료 증가분이 토지가격에 모두 자본화
되기보다, 시장의 상황에 따라 그 규모는 자산가치 상승분과 상당한 차이를
보일 것 이다.
이상에서 살펴본 바와 같이 토지개발로 인한 개발이익은 다양한 형태로
발생하고, 모든 이익이 지가에 반영되는 것이 아니기 때문에 그것을 정확하
게 측정하기 위해서는 귀속소득이나 소비의 증가분까지도 검토해야 한다는
것을 알 수 있다. 그러나 이러한 형태로 발생하는 개발이익을 정확하게 측정
하는 일은 현실적으로 불가능하다. 따라서 우리는 개발이익관련

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