수익형부동산투자법 - 수익형 부동산 투자법(오피스텔, 단지 내 상가)

가에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 뒤 12달을 곱하는 식이다. 2억 1,000만 원의 투자금으로 상가를 매입한 뒤 이를 보증금 4,000만 원에다 월 110만 원씩 받는 조건으로 임대를 내줬다면, 이 상가의 수익률은 ‘｛110만 원÷(2억 1,000만 원-4,000만 원)｝×12×100=연 7.8%’로 계산된다. 분양가(낙찰가)가 턱없이 높으면 적정 수익률이 나오기 어렵다.

수도권의 경우 낙찰률이 내정가 대비 150%를 넘는다면 적당한 수익률을 기대하기 힘들다. 특히 입찰 현장에서 분위기에 휩쓸려 입찰 가격을 내정가보다 200% 이상 높게 써 내는 경우가 종종 있는데, 추후 임대 수익을 맞추지 못해 낭패를 볼 수 있다.

단지 내 상가의 상권이 가장 활발한 곳은 20~30평형대가 주류를 이룬 단지다. 젊은 층이 많이 살기 때문에 소비 성향이 높은 편이다. 하지만 대형 할인점이나 중심 상가가 가깝다면 또 다른 얘기다. 독점상권이 보장되지 않기 때문에 단지 내 상가의 상권을 뺏길 우려가 있다. 배후 단지는 최소 500가구 이상 돼야 한다. 이보다 적으면 활발한 상권을 기대할 수 없다. 특히 상가의 위치가 주 출입구 쪽에 있는 게 좋다.

일부 단지 내 상가는 주 출입구 대신 후문 쪽에 위치해 있기도 하기 때문에, 단지 배치도를 보면서 확인할 필요가 있다. 주 출입구와 주민들의 동선이 일치하는 게 가장 좋다. 상가의 입점 업종은 다양할수록 수익성이 높다. 수도권 택지지구 내 단지 내 상가를 보면, 1층에 부동산 중개업소들이 대부분을 차지한 곳이 더러 있는데, 이런 곳은 업종 구성이 바람직하지 않다. 대개 중개업소 1곳, 제과점 1곳, 미니슈퍼 1곳, 치킨집 1곳 등으로 각 업종의 독점성이 보장돼야 상권 활성화에 도움이 된다. 입점 상가들끼리 과당경쟁을 피할 수 있고, 입주민들에게도 단지 내 상가에서 웬만한 기본 쇼핑을 즐길 수 있다는 인식을 심어줄 수 있다.

단지 내 상가를 고를 땐 가급적 1층 코너의 핵심 상가를 선택하는 게 좋다. 물론 이런

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