민법상 임대차갱신을 통한 기간연장에 대하여 - 민법상 임대차 갱신을 통한 기간 연장에 대하여

1. 계약에 의한 갱신

2. 법정갱신

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

3. 일정한 토지임대차의 갱신청구권 및 지상물매수청구권

1) 지상시설이 현존하는 경우 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 거절하면 상당한 가액으로 지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있다. 이 경우의 매수청구권은 형성권이며, 그 행사로 매매가 성립한다. 즉, 매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 「청구 당시의 시가」에 의해서 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다. 이 때 임대인이 기존 건물의 철거비용이나 건물의 신축을 위하여 지출한 비용을 보상할 의무를 따로 부담하는 것은 아니다(대법원 2002.11.13. 선고 2002다46003). 그리고 이러한 토지임차인의 지상건물매수청구권은 임대차계약 종료 후에 임대인으로부터 토지를 취득한 자에게도 미친다는 것이 판례의 태도이다(대판 96.6.14. 96다14517). 또한 매수청구권은 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고, 그 행사의 시기에 대하여도 특별한 제한은 없으므로 임차인이 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후에 항소심에서 다시 행사하는 것도 허용된다고 한다(대법원 2002.5.31. 선고 2001다42080).

2) 임차인의 채무불이행 등의 사유로 인하여 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이나 매수청구권이 발생하지 않는다(대판 72.12.26. 72다2013). 그러나 임대차의 기간을 약정하지 않았던 탓으로 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸되는 경우에는 계약갱신청구의 유무에 불구하고 지상물매수청구권이 인정된다고 한다(대판 94다51178, 94다34265).

3) 매수청구의 대상이 되는 지상물은, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 高價의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니어도 포함되며(대판 97.12.23. 97다37753), 특히 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 매수청구의 행사요건이 아니라는 것이 판례의 태도이다(대법원 2002.5.31. 선고 2001다42080). 그리고 임차인이 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등도 포함된다고 한다. 다만 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 매수청구의 대상이 될 수 없다(대법원 2002.11.13. 선고 2002다46003). 그리고 임차인 소유 건물이 임차지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용된다(대판 97.4.8. 96다45443).

4) 임차인이 그 지상건물의 매수청구권을 행사한 후에는 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다. 다만 이 경우, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 것은 부당이득에 해당하며, 따라서 부지의 임료 상당액은 반환하여야 한다(대법원 2001.6.1. 선고 99다60535).

5) 본조는 강행규정이다(제652조). 따라서 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 미리 약정하였다거나, 임대차가 종료하기 전에 임차인이 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다면, 이는 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 원칙적으로 무효이다(대판 2002.5.31. 2001다42080, 대판 93.7.27. 93다6386).