경매부동산권리분석시중점분석사항연구 - 경매부동산 권리분석시 중점분석 사항

인수의 위험을 방지할 수 있다.

4. 최선순위의 전세권

최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다. 따라서 경매절차에서 전세금의 인수여부를 확인하려면 매각물건명세서에 적힌 배당요구 사실의 유무를 확인하면 된다.

5. 최선순위의 지상권

최선순위의 지상권, 즉 지상권이 저당권 등 말소기준권리에 대항할 수 있는 경우 매수인에게 인수된다. 그러나 매수인은 지상권자를 상대로 지료를 청구할 수 있고, 지료를 2년 이상 체납한 경우에는 지상권소멸청구도 할 수 있다.

6. 최선순위의 지역권

지역권이라 함은 설정행위에서 정한 일정한 목적 달성을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산용익물권의 일종이다. 편익을 주는 토지를 승역지, 편익을 얻는 토지를 요역지라 하며, 요역지, 승역지 소유자간에만 성립하는 것이 아니라 임차인, 지상권자, 전세권자 간에도 성립한다. 지역권이 설정된 토지가 경매로 매각되는 경우, 최선순위의 지역권, 즉 지역권이 저당권 등 말소기준권리에 대항할 수 있다면 매수인에게 인수된다.

7. 유치권

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리다. 유치권은 당사자 의사와는 무관하게 일정한 요건이 구비되면 법률상 당연히 생기는 법정담보물권이므로 등기는 그 요건이 아니다. 유치권은 법정지상권과 마찬가지로 경매에 있어서 주의해야 할 치명적 함정의 하나로서 입찰가격을 저감시키고, 매수인에게 불측의 부담을 떠 안길 수 있다. 유치권은 물권이므로 대세적 효력이 있어 채권의 변제를 받을 때까지 채무자뿐만 아니라 모든 사람에 대해 목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절할 수 있으며 목적물에 대한 경매가 있을 경우 채권자는 유치권으로서 매수인에게 대항할 수 있다.

8. 저당권

채무자 또는 제3자가 채무의 담보로

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