[부동산] 부동산학 이론 요점 총정리

제 1편. 부동산학 총론

제 1 장. 부동산 문제와 부동산학

제 2 장. 부동산의 특성과 분류

제 3 장. 부동산의 존재가치

제 4 장. 부동산현상과 부동산활동

제 5 장. 분석을 위한 수학적 기초

제 6 장. 부동산 시장론

제 7 장. 도시구조와 지대이론

제1장 부동산문제와 부동산학
제1절 부동산학의 의의
1. 부동산학의 정의

1) 부동산학의 정의

부동산학(Real Estate)이란 여러 가지 부동산현상을 정확하게 인식하고, 바람직한 부동산활동을 전개해 가기 위해 부동산의 기술적, 경제적, 법률적 제 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학이라고 정의할 수 있다.

2) 부동산학의 성격

① 응용과학이다. 즉, 부동산활동에 대한 실천과학이다.

② 경험과학이다. 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다.

③ 종합과학이다. 여러 학문의 지원을 받아야 하는 종합학문으로서의 성격을 갖는다.

④ 규범과학이다.

⑤ 비정밀과학이다.

3) 부동산학의 주변학문

(1) 일반주변과학

부…(생략)

(2) 중점주변과학

(3) 필요시 협조를 구하는 주변과학

① 토지원인

② 인구원인

③ 인문적 원인

① 토지부족의 문제

② 토지이용의 비효율성

③ 지가고의 문제

4) 국토계획상의 과제

(1) 악화성향

(2) 비가역성

(3) 지속성

(4) 해결수단의 다양성

① 법?제도적 접근방법

② 행태과학적 접근방법

③ 의사결정론적 접근방법

④ 현상학적 접근방법

① realty : 자연물로서의 토지와 그 정착물

② real property : 부동산의 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리

③ real estate : realty + real property

① 법률적 측면 : 부동산에 관계되는 법?제도적 측면을 말한다.

② 경제적 측면 : 주로 부동산의 경제가치에 관련된 측면이다. 수급조절, 비용, 수익성, 경기변동, 시장정보, 외부환경의 부적합 등 가격 및 가치에 영향력을 가하는 경제적 요 인을 포함한다.

① 택지 : 주거용, 상업용, 공업용으로 이용중이거나 이용가능한 토지를 택지라 한다. 택지는 건축물의 존재여부에 따라 나지 및 건부지로 나눌 수 있으며 나지는 제한물권의 설정여부에 따라 갱지 및 저지로 구분하기도 한다.

② 대지(垈地) : 지적법 상 지목이 대인 토지로서 택지조성공사가 완료된 토지를 말한다. 다만 공장용지의 경우 그 지목을 달리하고 있으므로, 공장용지는 택지이지만 대라고는 할 수 없다.

③ 필지 : 지적법 상의 용어로서 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시.

④ 획지 : 가격수준이 비슷한(등가격 수준을 갖는) 일단의 토지(경제적 개념).

⑤ 대지(袋地) : 다른 토지에 둘러싸여 공도에 연접되지 않은 택지로, 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루모양의 택지이다.

⑥ 맹지(盲地) : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 갖지 못하는 토지

⑦ 건부지 : 건물 및 구축물이 서 있는 부지.

⑧ 나지 : 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용?수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지.

⑨ 공지 : 건축법상 건폐율?용적률 등의 제한 때문에 건축하지 않고 남겨둔 토지

⑩ 소지 : 미개량 토지로서, 주로 1차 산업용지로 활용되고 있다.

⑪ 포락지 : 지반이 절토되어 무너져 내린 토지이다.

① 택지지역 : 주택지역, 상업지역, 공업지역

② 농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역

③ 임지지역 : 용재림지역, 신탄림지역

① 후보지 : 용도적 토지종별 대분류 상호간의 전환을 말하며 가망지 또는 예정지라고도 한다.

② 이행지 : 이행지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 내의 각각 세분된 종별 내에서의 상호간의 전환을 말한다. 도시의 확산으로 인한 주택지역에서의 상업지역으로의 이행 등을 들 수 있다.

① 수익성 부동산 : 소유자 자신이 사용하는데 목적이 있는 것이 아니라, 금전적 이익을 산출하는데 목적이 있는 부동산(임대용부동산과 기업용부동산).

② 비수익성 부동산 : 소유자 자신의 이용 또는 제3자의 이용을 위한 제공 등에 목적이 있는 부동산(주거용 부동산과 정부기관의 청사와 같은 ‘서비스부동산’).

① 지중공간 : 지표에서 지중을 향한 공간.

② 공중공간 : 주택, 빌딩, 기타 공중을 향하여 연장되는 일정한 높이의 공간(사적 공중권, 공적 공중권).

① 접근의 대상물 : 대상물에의 접근성이 좋아도 위험과 혐오의 대상이면 감가요인임.

② 접근의 정도 : 인간생활에 필요한 경우라도 지나치면 불편하다.

③ 거리와 접근성 : 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우가 있다.

④ 부동산의 용도와 접근성 : 부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 평가기준이 달라지므로 용도와 접근성은 밀접한 관계를 지니고 있다.

① 자연자질 : 물리적인 지표, 지형, 지세, 토양, 일광, 강우, 강설, 바람, 기후 등.

② 자연자원 : 인간생활에 필요한 욕망충족의 대상인 양식, 건축, 광물, 수산자원 등.

① 제도적 환경 : 법적, 행정적, 정치적 환경의 개념

② 사회적 환경 : 소비자의 행동, 각종 소비자 단체, 사회계층, 가족, 학교 및 교육, 지역개발과 재개발, 공공시설의 상태등

③ 문화적 환경 : 주택, 건축양식, 주거생활관습, 주거에 대한 가치나 신념 등

④ 경제적 환경 : 소비액의 변동률, 주민의 생활수준이나 소득수준, 빈부의 상태, 정부의 재정?금융정책, 경제성장, 경기변동 등

⑤ 기술적 환경 : 건축공법의 개발 및 기술혁신

① 사용 : 목적물의 용도에 따라 손상이나 성질의 변화가 없이 이용하는 것을 말한다.

② 수익 : 목적물로부터 생기는 과실을 수취하는 것이다.

③ 처분 : 물건의 소비?파괴 등의 사실적처분과, 담보설정 등의 법률적 처분을 말한다.

① 국부원 : 부동산은 국부를 구성하고 있는 가장 중요한 자산이다.(국부의 2/3정도)

② 고용원으로서의 부동산 : 부동산 서비스분야의 발전은 고용창출에 막대한 기여를 하고 있다.(미국 총 고용인구의 12~13%가 FIRE 산업에 고용됨)

③ 중요한 투자원으로서의 부동산 : 국내 총투자 가운데서 부동산 부문이 차지하는 비중이 아주 높다.(토지부분을 제외하고도 국내 총투자의 약 55%정도)

④ 소비원 : 부동산은 중요한 소비재이다.

① 기술적?자연적 현상 : 기술적 현상은 다양하게 존재할 뿐만 아니라 기술혁신 등으로 인하여 끊임없는 변화를 가져오고 있으며, 법칙성의 파괴도 있게 된다.

② 경제적 현상 : 부동산의 경제적 현상이란 경제와 관련된 내용으로, 이에는 부동산의 경기변동현상, 부동산경기의 특징, 자산관리 및 부동산 투기와 투자 등을 들 수 있다.

③ 법률적 현상 : 토지소유권을 중심으로 하는 제도적 환경이 법률적 현상의 주요 내용을 구성한다.

① 운동으로서의 부동산현상 : 부동산현상은 고정적?불변적인 것이 아니라 시간의 흐름속에서 변동하는 운동의 현상을 보인다. 부동산의 동태적 분석과 정태적 분석을 포함한다.

② 지역적 부동산현상(전이현상) : 전이현상이란 부동산현상이 지역상호간에 옮겨가는 운동을 말하는데, 이러한 전이현상에는 지역규모의 확대현상과 수축현상이 있다.

① 소유활동 : 부동산 이용활동, 관리활동, 개발활동을 말한다.

② 거래활동 : 부동산의 취득?처분 활동, 임대차 활동, 감정평가 활동, 부동산 중개 활동, 입지선정 활동, 권리분석 활동 등을 말한다.

① 일반활동 : 소유활동, 거래활동, 일반적인 정책활동 등을 말하는바 전문성의 정도가 낮은 부동산활동을 말한다.

② 전문활동 : 입지선정활동, 개발활동, 관리활동, 중개활동, 권리분석활동, 감정평가활동, 금융활동, 보험활동, 각 전문활동에 대한 정책활동 등을 말한다.

① 과학성 및 기술성 : 부동산활동은 체계화된 지식 및 원리의 관점에서 과학성을 갖고있으며, 실무활동에 응용하는 기교의 관점에서 기술성을 갖고 있다고 할 수 있다.

② 사회성과 공공성 및 사익성 : 부동산은 국토공간을 이루며 경제적 비중이 큰 재화로서 절대적 공급이 한정되어 있는바, 사회성?공공성이 강력히 요청되고 있다. 그러나 부동산의 사회성?공공성이 아무리 강조되더라도 결코 사익이 무시되어서는 안 된다.

③ 전문성 : 부동산활동에는 높은 전문지식과 경험이 요구되고 있다. 전문성의 정도에 따라 1차 수준의 부동산활동(비전문가), 제2차 수준의 부동산활동(일상적 업무수준), 제3차 수준의 부동산활동(각 전문가의 전문활동)으로 나눌 수 있으며, 분류의 실익으로는 이론수준의 차이, 주의의무의 차이, 신뢰도의 차이, 윤리수준의 차이 등을 들 수 있다.

④ 윤리성 : 부동산 및 부동산활동에는 높은 사회성?공공성이 요청되는바 부동산업자에 대한 직업윤리도 매우 중요시되고 있다.

⑤ 정보활동 : 부동산현상 주변에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문에 정보의 수집?분석?판단이 매우 중요하다. 근래에 추진중인 지리정보체계(GIS)는 부동산에 관한 정확한 자료를 신속하게 제공함으로써 감정평가 및 컨설팅업무의 기초가 되며, 개별지가 자동산정 시스템의 개발에 유용하게 이용될 수 있다.

⑥ 대인활동 및 대물활동

⑦ 임장활동 : 실제현황의 내용과 공부상의 내용에 있어 부합여부를 확인하여야 한다.

⑧ 공간활동

⑨ 배려의 장기성 : 부동산활동은 장기적 배려 하에 행하여진다.

⑩ 복합개념 : 부동산활동은 법?제도적 측면, 경제적 측면, 기술적 측면을 함께 고려하는 복합개념을 토대로 한다.

① 현금유입과 현금유출

② 불균등 현금수지의 현재가치

① 순현재가치(net present value : NPV)

② 요구수익률(required rate of return)

① 요구수익률을 현금수지의 할인율로 사용

② 수익성지수(profitability index : PI지수)

① 투자결정의 준거

② 수익성지수의 경우

①재투자율로 순현가법은 요구수익률을, 내부수익률법은 내부수익률을 사용

② 내부수익률 < 요구수익률일 경우에도 재투자를 한다고 가정하는 것은 이론적으로 무리

① 국지성

② 비표준화된 시장

③ 수요?공급의 조절이 곤란한 시장

④ 거래의 비공개성

① 완전경쟁시장

② 독점경쟁시장

① 위치의 고정성으로 인한 이동의 제한

② 내구성으로 인한 공급조절의 곤란

③ 고가성으로 인한 시장참여의 제한

④ 법적 제한으로 인한 시장조절기능의 저하

⑤ 자금의 유용성 문제 : 금융비용, 정부의 화폐정책

①개념상의 차이

② 가치는 가격 + 오차

③ 가격은 과거의 값, 가치는 현재의 값

④ 가치의 다원적 개념

① 수요법칙

② 수요곡선

① 공급법칙

② 공급곡선

③ 단기공급곡선과 장기공급곡선

② 지난 일 년 동안 공급된 주택이 500채라면 주택유량의 공급량은 500채가 되고, 이 중에서 450채가 팔렸다고 하면 주택유량의 수요량은 450채가 되는 것이다.

② 균형량

① 단기와 장기의 개념

② 수요곡선의 이동

③ 단기공급의 증가

① 수요증가와 단기균형 : 수요증가->임대료 상승->공급증가

② 공급증가와 장기균형 : 임대료상승->신규기업 시장진입->공급증가->임대료 하락

③ 요소가격에 따른 장기공급곡선

②

①

① 개념

② 기술적 분석

① 개념

② 효율적 시장의 존재형태 및 효율성의 정도

① 개념

② 투자대안별 수익률의 균형

① 할당효율적 시장의 요건

② 정보비용과 할당적 효율성

③ 부동산투기가 성립되는 이유

① 경기변동의 유형

② 부문별 경기변동

③ 지역별 경기변동

① 30～40개월을 주기로 하는 주기가 가장 짧은 경기변동

② 통화공급이나 이자율의 변동, 기업의 재고변동 등에 따라 일어나는 단기적인 순환

① 8～12년을 주기로 하는 경기변동으로 일반경기순환의 대표적 파동

② 주로 기업의 설비투자의 변동과 관련이 있다.

① 50～60년을 주기로 하는 경기변동

② 기술혁신과 연관이 있으며 여러개의 주순환(중기파동)으로 구성

① 15～20년 주기

② 이 파동은 일반경기의 순환에 대해 극히 중대한 영향을 미침

① 부동산경제의 부문

② 부동산경기변동의 유형

① 경기순환의 개념

② 경기순환의 국면

③ 단기순환과 장기순환

① 수요와 공급과의 관계

② 가격변동과 부동산경기

③ 기타 공실률, 금융의 유용성, 신용의 유용성 등의 상태.

① 개념

② 부동산부문의 장기적 변동

① 부동산 경기는 후순환적

② 부동산 경기순환의 진폭이 큰 이유

① 적용대상 상품

② 가정

① 물리적 주택은 이질적 상품

② 분석대상은 물리적 주택이 아니라 주택서비스

② 주택유량

③ 저-유량 모형

② 공급곡선

① 주거분리의 개념

② 도시 전체의 주거분리

③ 인근지역(근린지역)의 주거분리

① 정의 외부효과와 부의 외부효과

② 가치상승분 > 투입비용일 경우 : 고급주택지역

③ 가치상승분 < 투입비용일 경우 : 저급주택지역

① 고저소득층 간의 주거분리

② 침입(invasion)

③ 천이(계승 sucession)

① 주택지의 접근성은 그리 중요한 입지요인이 아니며, 상업지역의 집적은 경쟁으로 인해 손해볼 수 있다.

② 같은 지역 내에서도 토지이용은 이질적으로 이론과 현실에서 차이를 보인다.

③ 실질적으로 토지는 주요간선도로망을 따라 토지이용모형과 지가가 달라지고, 상업지역도 대체로 장방형이나 정방형을 이룬다.

① 전이지대(천이지대, 점이지대)

② 통근자지대

① 제조업지역, 저소득층의 주거지역은 보완적으로 근접하여 입지하며, 고소득층의 주거지와 제조업지역은 반대편에 입지하며, 고소득층의 주거지와 제조업지역은 반대편에 입지한다. 주거지역은 소득, 사회적 지위에 따라 분리된 주거군을 형성하며 발전한다.

② 중심지에서 고소득층이 이동하면, 저소득층이 그곳에서 새로운 주거군을 형성한다.

① 과거의 경향을 설명하는 것으로 도시성장추세분석에는 한계가 있다.

② 교통망에 따라 별 모양 도시를 형성한다는 축상발달이론에 불과하다는 비판이 있다.

① 도시토지의 토지이용과 성장구조를 살펴보면 다핵적인 면을 인정할 수 있다.

② 토지이용의 공간적 배치가 경시되고, 도시핵의 발생분화가 확실하지 못하다는 비판을 받고 있다.

① 인종별 분산의 차원을 해리스와 울만의 이론가운데 토지이용상의 핵과 같이 본질적으로 무질서하게 분포하여 다핵심을 이룬다.

② 도시화의 차원은 가족구성, 세대유형, 노동력을 반영하여 버제스의 주장처럼 동심원을 이룬다.

③ 사회계층의 차원은 인구의 교육, 경제 등의 수준을 통하여 호이트가 제시한 것처럼 선형을 이룬다.

① 토지이용의 공간적 분포에 있어 서로 받아들이기 힘든 3가지 이론을 동시에 적용

② 이상의 3차원은 서로 밀접한 관련을 맺으면서 물리적 도시공간에 조직되어 있으며 이는 도시의 전체적인 사회?경제적 특징을 표출한다.

① 도시스프롤 현상은 도시외곽부의 팽창인 도시의 평면적 확산이며 경우에 따라서는 입체슬럼형태를 보이기도 한다.

② 간선도로를 따라 도시외곽으로 스프롤이 확산되는 현상이 있다.

③ 도시스프롤의 한 유형으로 합리적 토지이용밀도수준 이상으로 인접지를 잠식해가는 고밀도 연쇄개발현상이 있다.

④ 도시스프롤의 한 유형으로 합리적 토지이용밀도수준 이하로 인접지를 잠식해가는 저밀도 연쇄개발현상이 있다.

① 계획적이고 장기적인 도시개발이 필요.

② 부동산활동의 비가역성, 악화성향으로 인해 개선이 어려우나 토지이용의 전환으로 가능.

① 집약한계

③ 집약적 토지이용과 외연적(조방적) 토지이용

④ 평가

① 차액지대론이 설명하지 못한, 최열등지에서의 지대발생을 설명하였으며

② 당시의 자본주의체제 내에서, 불합리하게 발생한 초과이윤을 설명하였다.

① 가정 : 농업지역중심에 하나의 도시, 도시는 주변농업지역의 유일한 시장, 농업지역은 비옥도가 균일한 평원, 경제적 인간, 수송비는 거리에 비례한다고 가정하였다.

② 내용 : 곡물가격은 시장과 농장과의 거리가 결정한다. 시장과의 거리차이가 수송비 절약분 만큼 지대를 발생시킨다. 지대는 한계토지 내에서 발생한다.

① 타 토지가 생산치 못하는 최상품을 생산하는 토지에, 토지 소유자는 독점적인 초과이윤의 지대를 요구한다.

② 토지 생산물의 초과수요로, 시장 가격 이상의 가격 상승시에도, 토지소유자는 독점적인 초과이윤의 지대를 요구한다.

① 비옥도나 위치가 우수한 토지는 그만큼 노동?자본간의 대체가 탄력적이고

② 따라서 대체탄력성에 의해 집약도가 상승하면 일정 分이상의 초과이윤이 발생한다.

① 전통적 농촌지대는 ㉠ 순수지대 ㉡ 준지대 ㉢ 공공발생지대 등으로 설명하였으며,

② 기업용 토지 등에 관심을 가지면서, 어떤 부지가 누리는 위치적 우위를 `위치가치??라 하여 위치의 중요성을 강조하였다.

③ 지가는 위치의 유용성에 대한 화폐적 표현의 총액이라고 한다.

④ 최유효이용과 관련하여, 공업지는 비용의 절약을 통해, 상업지는 매상고증가를 통해 얻어질 것으로 기대되는 총수익 중 토지에 귀속되는 부분을 자본환원한 가격이라고 설명하면서 수익환원법의 이론을 제시하였다.

① 지가의 바탕인 경제적 지대는 → 위치에 의존 → 편리 →가까움(접근성)에 의존한다.

② 도시 토지의 지가는 접근의 정도(용도에 따라 차이), 접근대상(혐오, 편의 등에 따라 차이)에 영향을 받는다.

① 교통수단은 공간의 마찰을 극복하기 위하여 고안된 것으로 교통수단이 양호하면, 마찰은 적어지고 지대는 높아진다.(마찰비용 = 교통비 +지대)

② 마찰비용은 지대와 교통비로 구성되고, 토지이용자는 마찰비용으로 양자를 지불한다.

① 주택입지결정설명 : 직주분리현상(입찰지대곡선이용), 도심과의 교통에서 시간, 비용, 가격수준, 면적 등을 패널티 사고로 접근하였다 ② 튀넨의 입지교차지대를 일반화 시켰다, ③ 지가는 결국 접근성에 의존함을 보인다. ④ 지역분석 등에서 가격수준의 파악근거가 된다. ⑤ 노선가 등 평가방식의 근거가 된다.

① 토지이용의 집약화 : 도시가 성장할수록 중심지는 토지이용의 집약화로 지가가 다른 어떤 지역보다 급격히 상승한다.

② 토지이용의 조방화 : 중심지를 벗어나 접근성이 나쁜 도시외부에 이르면 지가는 급격히 낮아지고 토지이용이 조방화된다.

③ 피드백 시스템 : 지가변동은 토지이용 집약도에 영향을 미치고 토지이용 집약도는 지가구조 변동에 영향을 미친다.

④ 지가단계의 연속적, 불연속적 현상을 공간적 차원에서 파악하였으며, 지가는 위치 및 유용성에 의해서 형성됨을 입증하였다.

① 지가결정원리는 잠재토지이용자의 호가과정의 소산으로

② 지가는 지역분리, 용도결정에 영향을 미친다.

③ 지가는 도시의 입지선정활동의 원인이자 결과이다.

① 성장하는 합리적 거품

② 정보거품

③ 유행거품