전세제도 분석 및 향후 전망

제도를 발달시킨 것으로 보여 진다.

2) 전세제도의 특징 및 작동 매커니즘

(1) 전세제도의 작동 매커니즘

기본적으로 임차인은 전세보증금을 임대인에게 지불하고 주택 매매가격에 비해 저렴한 주거 서비스를 제공 받는 구조이다. 한편 임대인은 주거 서비스에 대한 월세를 전세 보증금 이자와 상계시키고 주택점유사용권을 제공하며, 주택 보증금을 활용하여 다양한 수익활동이 가능해진다. 즉 주택과 현금 자산을 맞교환하는 구조로서, 월세 와 이자에 대한 감시집행 비용을 감소시켜 경제적 비효율성을 제거하고, 임대인은 이자비용 없이 자금을 조달하여 새로운 수익활동을 펼칠 수 있다는 장점이 있다.

자료 : 오진석(2012), 「전세시장의 구조와 변동에 관한 연구」, 단국대학교
이러한 전세시장에는 주택 투자자와 주택소유 임차인, 그리고 순수 임차인등의 행위자들이 있다.
첫째, 주택 투자자의 입장에서 전세시장의 이용 구조를 살펴보면 임대인은 전세금을 이용하여 보유자금보다 높은 가격의 주택에 투자하여 양도 차익을 극대화한다. 주택가격 상승기에 전세가격은 주택투자자들에 의해 인상이 강요되고 인상된 전세금은 주택에 재투자 된다. 둘째, 주택 소유 임차인은 주택투자에 충분한 자금을 보유하지 못한 경우로 주택가격 상승에 따른 이익에 편승하기 구입 주택을 임대하고 발생한 전세금의 일부 또는 전부를 거주 주택의 임대에 사용한다. 셋째, 순수 임차인의 경우 보유자본 부족으로 주택을 거주의 목적으로만 임대하는 경우와 주택가격의 지속적 하락을 기대하여 주택 구입을 미루는 경우가 있다.

(2) 전세시장의 특징

전세제도의 본질을 이해함에 있어서 우선 중요한 것은 전세가 단순히 주택임대제도가 아니라 주택임대와 금융이 결합된 제도라는 것이다. 전세 제도 하에서 세입자는 주택을 임대하지만, 그 대신 일반적으로 집값의 40-60%에 이르는 큰돈의 전세금을 집주인에게 빌려주는 거래, 즉 주택임대와 금융의 교차거래로 이해할 수 있다. 이러한 전세제도의 금융적 특징은

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