역모기지론은 고령화 시대의 대안이 될 수 있는가(주택연금제도의 위험성 판단과 효과)

통해 현금을 만드는 새로운 방법이라 할 수 있다. 고령세대에게 역모기지론은 특히 적합한 연금제도가 되는 것이다.

모기지
역모기지
주이용자
20-30대의 소득자
60대 이후의 노후생활자
대출목적
주택구입
수입증가노후생활
대출방법
계약 시에 일괄대출
계약기간전체 걸쳐 분할대출
상환방법
원리금 분할 상환
계약종료 후 원리금 일괄상환
계약종료 시
부채 X
대출금 증가
표 2 모기지와 역모기지의 비교, 김진(2006)에서 재인용.

자료 1 모기지와 역모기지의 대출잔액, 순자산 비교, 김진(2006)
모기지의 경우 계약을 맺은 이후부터 원리금을 갚아나가기 때문에 대출 잔액이 점차 줄어든다. 대출잔액이 줄어듦에 따라 주택가치와 대출잔액의 차액은 커지며 이는 순자산의 증가로 이어진다. 역모기지는 모기지와 정반대의 흐름으로 진행된다. 매달 연금을 받기 때문에 대출잔액은 시간이 갈수록 증가하며 이에 따라 주택가치와 대출잔액이 만나는 시점이 반드시 발생하게 된다. 정리하자면 모기지는 순자산이 증가하는 구조이지만 역모기지는 순자산이 감소하는 구조이다.4)
역모기지론은 취급하는 금융기관에 따라 민간 역모기지론과 공적보증 역모기지론으로 나눌 수 있다. 민간 역모기지론은 신한은행, 국민은행 등 일반 시중 은행이 개인과 계약을 직접 맺는 주택연금제도이다. 공적보증 역모기지론은 개인이 일반 시중 은행과 계약을 맺는 것은 같되, 한국주택금융공사가 중간에서 보증을 해주기 때문에 훨씬 안전하다. 민간 역모기지론은 시중 은행이 위험을 부담하기 꺼려하고 개인은 연금을 받을 수 있는 기간이 한정되어 있기 때문에 도입된 이래 실적이 부진하다.
한편, 역모기지론 역시 하나의 대출 상품이기 때문에 이를 취급하는 금융기관은 다음과 같은 네 가지 위험을 부담하게 된다. 첫째는 장수 위험이다. 피보험자가 평균 수명보다 오래 산다면 예상보다 연금비용이 상승하게 될 것이다. 둘째는 금리변동위험이다. 이는 시장금리의 상승과 하락에 영향을 받는다. 고

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