Name: 세법 - 주택임대차보호법에 관해 - 올레포트
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본문/내용

임 대 차

1. 임대차의 정의

▶ 우리 민법상 민법총칙, 물권법, 채권법, 친족법, 상속법의 5편 중에서 `제3편 채권법` 에서 계약의 한 형태로 규정한 법률용어이다. 즉, 같은 부동산이라 해도 물권법을 적 용하는 경우와 채권법을 적용하는 경우가 있는데, 임대차는 다른 사람의 주택을 채권 계약으로 빌리는 것을 말한다. 물권법의 적용을 받는 경우란 모든 부동산 거래는 반드 시 쌍방의 계약 이외에 거래사실을 등기부에 등기(매매 시에 소유권이전등기, 전세권 설정 시에 전세권 설정등기 등)까지 마쳐야만 효력이 있도록 하는 `등기부 원칙주의` 를 채택하고 있다. 채권법의 적용을 받는 경우는 쌍방의 계약만으로 거래가 끝나도록 한 것이다. 가령, 돈을 주고 물건을 사거나, 다른 사람의 부동산을 빌리면서 집 주인 에게 그주택의 이용대가에 상당한 금액을 매달 혹은 일정한 기간마다 건네 주는 계약 을 체결하는 `순수한 임대차관계`가 있다.

2. 물권법적 효력과 채권적 효력의 가장 큰 차이점

▶ 물권법의 적용을 받는 물권적 효력은 그 계약내용에 따른 기간, 금액 등의…(생략)

① 소액임차인의 최우선변제권(제8조) : 최초 제정 당시 법에서 규정

② 우선변제청구권(법제3조의2): 1989년 2차 개정 때 규정

③ 임차권등기명령제도(제3조의 3): 1999년 제3차 개정 때 규정

적 조치를 해놓지 않은 임차인들은 보증금 한푼 돌려 받지 못한 채 길거리로 쫒겨나 는 일이 많이 생겼다. 이런 영세한 임차인들을 위해서 근저당권자 같이 우선적 권리를 가진 채권자에 모든 면에서 우선적 지위를 줄 수는 없지만, 이들보다 우선해서 단 얼 마라도 받아갈 수 있도록 최우선권한 제도가 주택임대차보호법에서 처음 규정한 소 액임차인의 최우선변제권이다. 임대보증금이 소액인 경우, 2001. 9.15.부터 주택임대 차보호법시행령이 개정되어서 서울과 수도권 도시는 4,000만원이하의 임대차계약의 경 우 1,600만원까지, 광역시(인천 제외)지역은 3,500만원이하의 임대차 계약인 경우 1,400만원까지, 기타 지역은 3,000만원이하의 임대차계약의 경우 1,200만원까지 최우 선변제권의 범위를 인상하였다. 그 임차주택이 경매되더라도 그 주택(대지 가격을 포 함) 가액의 1/2 범위 내에서 일정금액은 다른 어떤 우선적 지위에 있는 채권자보다 우 선하여 변제 받을 수 있는 권리이다.

② 우선변제청구권(법제3조의2): 1989년 2차 개정 때 규정
- `소액임차인의 최우선변제권`은 임대차계약의 범위를 정해서 그 범위를 넘는 임대차계 약인 경우에는 단 한푼도 돌려 받을 수 없는 불합리한 점을 고려해서, 법에서 정한 소 액임대차를 넘는 임대차계약의 경우에도 임대차계약서에 확정일자증명을 받은 경우에 는 그 확정일자증명에 공증력을 인정해서 확정일자를 받은 날짜 이전의 근저당권자같 은 우선적 권리자에게는 대항하지 못하지만, 그 날자 이후의 우선권자들에게는 대항할 수 있도록 했다. 즉, 확정일자에 등기한 전세권과 비슷한 권리를 인정한 것이 임차인 의 우선변제청구권 이다.

③ 임차권등기명령제도(제3조의 3): 1999년 제3차 개정 때 규정
- 주택임대차보호법은 임

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1. 임대차의 정의

2. 물권법적 효력과 채권적 효력의 가장 큰 차이점

① 소액임차인의 최우선변제권(제8조) : 최초 제정 당시 법에서 규정

② 우선변제청구권(법제3조의2): 1989년 2차 개정 때 규정

③ 임차권등기명령제도(제3조의 3): 1999년 제3차 개정 때 규정

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