주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 연구

주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 연구

1. 관련 법규

제3조의2 [보증금의 회수] ① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인(또는 경락인)에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
제3조의5 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

2. 대항력과 우선변제권의 겸유

1) 임차인이 주택의 점유 및 주민등록의 요건과 임대차계약서상의 「확정일자」를 갖추면, 대항력과 우선변제권을 함께 갖게 된다. 즉 주택이 매매 등으로 소유자가 바뀌어도 원래의 임차기간까지는 임차권의 존속을 주장할 수 있을 뿐만 아니라, 목적 주택이 경?공매되는 경우에는 배당에 참가하여 그 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수도 있다. 그리고 배당에 참가하여 우선변제권을 행사하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는, 그 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(제3조의5 단서). 따라서 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다(대법원 2004.8.30. 선고 2003다23885 판결). 그리고 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기까지 경우, 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 때에도, 변제받지 못한 나머지 보증금에 관하여 대항력 행사할 수 있다고 한다(대판 93.12.24. 93다39676).

2) 만일 Ａ 소유의 주택을 Ｂ가 임차하여 대항요건을 갖추었는데 그 후 Ｃ가 저당권을 설정하였고 다시 그 후에 Ｂ가 임대차계약서상에 「확정일자」를 갖춘 경우에는 어떻게 될까. 이 경우, Ｂ가 집행법원에 배당요구신청을 하여 우선변제를 받는다면 Ｃ보다는 후순위가 된다. 확정일자가 저당권설정 이후이기 때문이다. 따라서 이러한 경우, 임차인 Ｂ는 자신의 보증금을 전액 회수하지 못할 수도 있을 것이다. 그러나 회수하지 못한 보증금 잔액에 관해서는 경락인에게 대항하여 임대차의 존속을 주장하고 그로부터 반환받을 수 있다. 임차인 Ｂ는 Ｃ의 저당권설정 이전에 이미 대항요건을 갖추었기 때문이다(제3조의5 단서 참조).

3) 만일 위 2)의 경우에 임차인 Ｂ가 대항요건을 갖추기 전에 이미 그 주택에 선순위저당권자가 있었다면 Ｂ는 배당받지 못한 보증금의 잔액으로써 경락인에게 대항할 수 없게 된다. 임차인이 대항요건을 갖추어도 선순위권리자가 있으면 경매에 있어서 대항력이 인정되지 않음은 이미 전술하였다. 다만 이러한 경우에도 선순위저당권자의 채권이 소액이라면 임차인 Ｂ는 대위변제하여 선순위저당권을 소멸시킴으로써 대항력을 발생시킬 수도 있다.

[…(생략)