사례에 따른 주택임대차보호법적용여부세부검토 - 사례에 따른 주택임대차보호법 적용 여부

청으로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가건물이나, 건축 허가를 받았으나 아직 사용승인을 받지 못한 건물이라고 하더라도 이러한 점만으로는 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받는 데에는 아무런 영향이 없다. 다만 무허가건물이 철거당하는 등의 문제는 주택임대차보호법과는 무관한 영역이라고 할 것이다.

다가구주택의 경우 원래 옥상에 물탱크를 설치할 자리에 이른바 옥탑이라고 하여 주거용 방을 불법으로 만드는 경우가 있는데, 이러한 옥탑의 경우에도 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추고 있는 이상 주택임대차보호법의 보호를 받는 데에는 아무런 지장이 없다.

미등기 건물도 주택임대차보호법의 보호대상이 된다. 즉, 아직 등기가 경료되지 않은 주택이더라도 임차인이 그곳으로 주민등록을 옮기고 입주한 다음 확정일자를 받아두면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있게 된다.

그러나 임차권등기명령제도는 등기를 전제로 하는 제도이므로 미등기 건물의 경우에는 이용할 수 없게 될 것이다. 그리고 미등기 건물의 경우에는 그 소유자에 대한 등기부상의 공시가 없는 관계로 임대인이 실제 소유자이거나 그로부터 적법하게 임대권한을 부여받은 사람인지 여부에 대하여 확인하는 절차가 매우 중요하다고 할 것이다.

6. 임대차기간 중 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우

주택임대차보호법의 적용을 받기 위하여는 임대차계약 당시부터 임차 건물이 주거용이어야 하므로 임대차기간 도중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우에는 보호를 받을 수 없게 된다. 따라서 상가용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 시원치 않아 주거용으로 개조하여 사용하는 경우에는 보호대상이 되지 않는다.

그러나 임대차계약 이후 임대인의 승낙을 받아서 주거용으로 개조한 경우에는 그때부터는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 되는 바, 이 경우에는 임대인의 승낙을 서면에 의해서 명시적으로 확보해 두는 것이 필요하다고 할 것이다.

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