[부동산학] 토지의 특성과 분류

토지의 특성과 분류

Ⅰ. 토지의 특성

토지의 거래(去來)와 소유(所眷), 그리고 유지관리 및 이를 사용함에 있어서는 해당 토지가 지니는 특성을 먼저 이해하여야 한다. 특히 토지의 전문성은 동산보다도 더 중요한 것이라는 점에 유의해야 하며, 토지의 관리활동을 함에 있어서는 토지시장의 동향과 속성도 알고 있어야 한다.
토지시장은 증권시장과 같이 정치 ? 행정 ? 경제 ? 사회 ? 국제환경 속에 크게 민감한 것도 아니다. 오히려 증권시장 보다 한발 늦게 그 징후를 보이는 것이 토지의 경기속성이다.
1950년대까지만 해도 토지시장은 시장이라고 일컫기 어려운 것이 한국의 실정이었다. 그러나 주택 중심의 부동산은 1960년대 개발의 연대를 맞으면서 국토개발사업 등 토지중심의 시장으로 이동하는 현상을 보였다. 그리고 1980년대 중반부터는 보다 나은 생활의 장(生活場)으로서의 주거수준의 향상과 토지이용의 적정화에 관심을 갖기 시작하였다. 따라서 이러한 현상적 변화와 더불어 토지란 무엇이며, 그 특성은 어떤 것인가를 이해하지 않으면 안 된다.
토지의 특성에는 천연의 자연적 특성과 인간의 노력과 지혜에 의하여 …(생략)

(1) 부동성 (immobility)

① 부동산과 동산을 구별하는 근거의 하나가 되고 있다. 즉, 부동산과 동산이 구별되는 이유는 부동산에는 부동성이 있는 외에 경제적 가치가 비교적 크며, 권리의 공시방법이 부동산과 다른 것(참고 : 권리의 공시방법을 동산과 달리하는 이유도 역시 부동산의 부동성에 있음)등이다. 물리적 이동을 전제로 하는 어떤 학리론이나 사고방식은 부동산에는 해당되지 않는 경우가 많다.

② 부동산활동의 대상이 되는 부동산이 부동성(不動性)을 지니고 있는데서 부동산활동을 임장활동(臨場活動)으로 만드는 경우가 많다. 즉, 필요한 경우에는 인간이 부동산 쪽으로 나갈 수밖에 없고 탁상에서의 분석 ? 판단은 불가능한 것이 원칙이며, 일반상품의 거래처럼 견본거래도 가능하지 않는 등 부동산의 거래활동을 특수하게 만든다.

③ 부동산활동 및 부동산현상을 국지화(局地化)한다. 부동산활동이 전개되는 공간은 지리적으로 한정되는 동시에, 부동산현상(가격현상 등)도 국지적으로 그 모습을 달리하는 경우가 많다.

④ 부동산의 시장을 추상적으로 만든다. 시장이란 어떤 재화(또는 용역)를 자유롭게 거래할 수 있는 수요 ? 공급의 총체, 또는 그러한 거래자들이 매매와 가격결정을 행하는 조직을 말한다. 이러한 시장에는 거래의 주체자들이 일정한 시간에 일정한 장소에 모여서 현실적으로 거래를 행하는 장소 또는 시설을 의미하는 구체적 시장과 그렇지 않는 추상적 시장이 있는데, 부동산의 경우에는 부동성의 특성 때문에 후자에 속한다고 할 수 있다.